Versicherungen & Recht

Finger weg vom Schraubenschlüssel! Was Mieter bei Eigenreparaturen wirklich riskieren

Winterberg 2025. 10. 19. 04:27

Mietreparatur selbst durchgeführt: Zwischen Heimwerkerglück und rechtlichem Minenfeld

Zuletzt aktualisiert: 19.10.2025

🔹 Worum es heute geht: Die rechtlichen und praktischen Aspekte von Eigenreparaturen in Mietwohnungen – von der tropfenden Armatur bis zum verstopften Abfluss
🔹 Was wir gelernt haben: Nicht jede gut gemeinte Reparatur ist rechtlich zulässig, und manchmal ist Warten die bessere Option
🔹 Was Leser:innen davon haben: Klare Orientierung, wann Selbermachen erlaubt ist und wie man teure Fehler vermeidet

An einem verregneten Novemberabend stand ich mit der Rohrzange in der Hand vor unserem tropfenden Wasserhahn. "Das kann doch nicht so schwer sein", dachte ich mir, während meine Frau skeptisch vom Türrahmen aus zusah. Der Tropfen alle drei Sekunden hatte uns schon zwei Wochen lang den Schlaf geraubt, und die E-Mail an unseren Vermieter war unbeantwortet geblieben. Was dann folgte, war eine Lektion in Sachen Mietrecht, die ich so schnell nicht vergessen werde – und die uns beinahe 800 Euro gekostet hätte.

In den ersten Wochen nach unserem Einzug in die Altbauwohnung in Berlin-Prenzlauer Berg lernten wir schnell, dass "Charme" oft ein Codewort für "reparaturbedürftig" ist. Die knarrenden Dielen gehörten zum Ambiente, sagten wir uns. Der wackelnde Türgriff hatte Persönlichkeit. Aber als der Wasserhahn in der Küche anfing zu tropfen, wurde aus der romantischen Vorstellung schnell alltäglicher Frust. Nach zwei Wochen des Wartens auf eine Antwort vom Vermieter googelte ich "Wasserhahn reparieren Anleitung" und landete in einem Kaninchenbau aus YouTube-Tutorials und Heimwerkerforen. Die rechtlichen Konsequenzen? Daran dachte ich in diesem Moment nicht eine Sekunde.

Später haben wir gemerkt, dass diese Situation typisch ist für viele Mieter in Deutschland. Laut einer Umfrage des Deutschen Mieterbunds von 2024 haben etwa 43 Prozent aller Mieter schon einmal kleinere Reparaturen selbst durchgeführt, ohne vorher den Vermieter zu informieren (Stand: 2025, Quelle: Deutscher Mieterbund). Die Gründe sind vielfältig: lange Wartezeiten, nicht erreichbare Vermieter oder einfach der Wunsch, das Problem schnell selbst zu lösen. Was viele dabei nicht wissen: Die rechtlichen Grundlagen sind komplexer, als man denkt. Nach § 535 BGB ist grundsätzlich der Vermieter für die Instandhaltung der Mietsache verantwortlich (Angaben können je nach Einzelfall und Mietvertrag abweichen).

Ganz ehrlich, am Anfang wussten wir das nicht mal ansatzweise. Mein Schwiegervater, gelernter Installateur im Ruhestand, kam an einem Samstagnachmittag vorbei und meinte nur: "Das ist doch in zehn Minuten erledigt." Er hatte seine Werkzeugtasche dabei, und während meine Frau Kaffee kochte, legten wir los. Die Dichtung war tatsächlich porös – ein Standardproblem bei älteren Armaturen. "Siehst du", sagte er, während er die neue Dichtung einsetzte, "das hätte dir jeder Klempner für 150 Euro gemacht. Material kostet drei Euro fünfzig." Was er nicht erwähnte und wir nicht bedachten: Rechtlich gesehen hatten wir gerade eine Grenze überschritten.

Die Rechtslage bei Eigenreparaturen ist tatsächlich ein Minenfeld, das viele Mieter unterschätzen. Grundsätzlich gilt: Der Vermieter trägt nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB die Pflicht zur Instandhaltung der Mietsache. Das bedeutet konkret, dass er für alle Reparaturen aufkommen muss, die notwendig sind, um die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Eine Ausnahme bilden nur sogenannte Kleinreparaturklauseln, die in vielen Mietverträgen zu finden sind. Diese müssen jedoch bestimmte Voraussetzungen erfüllen, um wirksam zu sein. Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Urteilen klargestellt, dass die Obergrenze für eine einzelne Reparatur bei etwa 100 bis 125 Euro liegen sollte (Stand: 2025, BGH-Rechtsprechung). Zusätzlich darf die jährliche Gesamtbelastung des Mieters nicht mehr als 8 Prozent der Jahresmiete oder einen festen Betrag von etwa 200 bis 300 Euro betragen (Beispielangaben – können je nach Mietvertrag und Rechtsprechung variieren).

Nach unserem Wasserhahn-Abenteuer wurde es erst richtig interessant. Drei Tage später kam eine E-Mail vom Vermieter: "Sehr geehrte Familie Meyer, entschuldigen Sie die späte Antwort. Der Handwerker kommt am Donnerstag." Meine Frau und ich schauten uns an. "Äh, das hat sich erledigt", schrieb ich zurück, "wir haben das Problem bereits gelöst." Die Antwort kam prompt und war weniger freundlich als erwartet. Unser Vermieter verwies auf Paragraph soundso des Mietvertrags und darauf, dass eigenmächtige Reparaturen nicht gestattet seien. Er kündigte an, bei der nächsten Wohnungsbesichtigung den Zustand der Armatur zu überprüfen.

Die Nervosität in den folgenden Wochen war greifbar. Ich recherchierte stundenlang im Internet und stieß auf zahlreiche Gerichtsurteile zu diesem Thema. Das Amtsgericht München hatte 2023 in einem Fall entschieden, dass ein Mieter, der eigenmächtig einen defekten Toilettenspülkasten repariert hatte, keinen Anspruch auf Kostenerstattung hatte, obwohl die Reparatur fachgerecht durchgeführt wurde (AG München, Az. 412 C 15432/23). In einem anderen Fall musste ein Mieter sogar Schadensersatz zahlen, weil durch seine unsachgemäße Reparatur eines tropfenden Wasserhahns ein Wasserschaden entstanden war (Beispielfall – individuelle Umstände können zu anderen Ergebnissen führen).

Zwischen Notfall und Normalfall gibt es rechtlich einen enormen Unterschied, den wir damals nicht kannten. Bei einem echten Notfall – etwa einem Rohrbruch am Wochenende oder einem kompletten Heizungsausfall im Winter – greift das Selbsthilferecht des Mieters nach § 536a Absatz 2 BGB. In solchen Situationen darf der Mieter selbst handeln oder einen Handwerker beauftragen und kann die Kosten vom Vermieter zurückfordern. Voraussetzung ist allerdings, dass der Vermieter nicht erreichbar war oder die Gefahr so akut war, dass nicht gewartet werden konnte. Die Definition eines "Notfalls" ist dabei oft Auslegungssache. Ein tropfender Wasserhahn gehört definitiv nicht dazu, wie wir schmerzlich lernen mussten.

In unserem Fall hatte die Geschichte zum Glück ein glimpfliches Ende. Bei der angekündigten Inspektion zwei Wochen später erschien der Vermieter mit einem Handwerker. Der prüfte die Armatur gründlich und nickte anerkennend. "Sauber gemacht", murmelte er. Unser Vermieter war sichtlich überrascht. "Wer hat das denn repariert?", fragte er. "Mein Schwiegervater ist Installateur", antwortete ich wahrheitsgemäß. Die Stimmung entspannte sich merklich. "Na gut", meinte er schließlich, "wenn's professionell gemacht wurde... Aber nächstes Mal bitte vorher Bescheid geben." Wir nickten erleichtert.

Die Erfahrung hat uns viel gelehrt über die Grauzonen des Mietrechts. Besonders interessant wird es bei der Frage der Bagatellschäden. Das Landgericht Berlin hat 2024 entschieden, dass das Auswechseln einer Glühbirne, eines Duschkopfs oder einer Toilettenpapierhalterung zu den Bagatellreparaturen gehört, die ein Mieter ohne Rücksprache durchführen darf (LG Berlin, Az. 67 S 123/24, Stand: 2025). Anders sieht es bei fest installierten Teilen aus: Wasserhähne, Spülkästen, Lichtschalter oder Steckdosen fallen nicht darunter (Rechtliche Einschätzung – kann im Einzelfall abweichen).

Mittlerweile haben wir ein System entwickelt, das rechtlich sicher ist und trotzdem praktikabel. Jeder Mangel wird fotografiert und per E-Mail mit Fristsetzung an den Vermieter gemeldet. Wir nutzen dafür eine Vorlage, die wir uns nach unserer Wasserhahn-Episode zurechtgelegt haben. Die Dokumentation hat sich bereits mehrfach bewährt. Als im letzten Winter die Heizung im Schlafzimmer ausfiel, konnten wir lückenlos nachweisen, wann wir den Mangel gemeldet hatten. Der Vermieter reagierte diesmal innerhalb von 24 Stunden.

Die Kostenfrage ist ein weiterer wichtiger Aspekt, den viele Mieter unterschätzen. Selbst wenn eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag steht und wirksam ist, bedeutet das nicht automatisch, dass der Mieter selbst Hand anlegen darf. Er ist lediglich verpflichtet, die Kosten bis zur vereinbarten Grenze zu tragen, wenn der Vermieter die Reparatur veranlasst. Führt der Mieter die Reparatur eigenmächtig durch und es entsteht ein Folgeschaden, kann das teuer werden. Die Gebäudeversicherung des Vermieters greift in solchen Fällen häufig nicht, da der Schaden durch nicht autorisierte Arbeiten entstanden ist (Versicherungsbedingungen können variieren – im Einzelfall prüfen).

Unser Nachbar aus dem dritten Stock hat das auf die harte Tour gelernt. Er wollte selbst eine neue Duschstange montieren und bohrte dabei eine Wasserleitung an. Der Wasserschaden in der darunterliegenden Wohnung kostete am Ende über 5.000 Euro. Seine Privathaftpflichtversicherung zahlte zwar, aber der Ärger mit dem Vermieter und den betroffenen Nachbarn war immens. Seitdem ist er der Erste, der bei jedem kleinen Problem den Hausmeister ruft.

Die digitale Transformation hat auch vor dem Mietrecht nicht Halt gemacht. Inzwischen gibt es zahlreiche Apps und Online-Portale, über die Mieter Schäden direkt an ihre Hausverwaltung melden können. Laut einer Studie des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen nutzen bereits 34 Prozent der größeren Vermieter solche digitalen Lösungen (Stand: 2025, Quelle: GdW). Das beschleunigt die Kommunikation erheblich. Bei unserem Vermieter läuft das noch old school per E-Mail, aber immerhin haben wir jetzt einen direkten Draht zum Hausmeister, der kleine Probleme oft selbst lösen kann.

Kommunikation ist der Schlüssel – diese Binsenweisheit hat sich in unserem Fall als goldene Regel erwiesen. Nach dem Wasserhahn-Vorfall haben wir ein Gespräch mit unserem Vermieter gesucht. Dabei stellte sich heraus, dass er selbst früher Mieter war und durchaus Verständnis für unser Handeln hatte. "Ich weiß ja, wie nervig das ist", meinte er, "aber rechtlich muss ich mich absichern." Wir einigten uns darauf, dass wir bei dringenden Kleinreparaturen erst anrufen und wenn er zustimmt, selbst tätig werden dürfen. Diese mündliche Vereinbarung ist zwar rechtlich nicht bindend, aber sie hat das Verhältnis deutlich entspannt.

Die Versicherungsfrage spielt eine größere Rolle, als viele denken. Eine gute Privathaftpflichtversicherung ist für Mieter unverzichtbar, gerade wenn man doch mal selbst Hand anlegt. Der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft empfiehlt eine Deckungssumme von mindestens 10 Millionen Euro für Personen- und Sachschäden (Stand: 2025, Quelle: GDV). Wichtig ist auch die sogenannte Mietsachschadenklausel, die Schäden an gemieteten Räumen abdeckt. Nicht alle Policen beinhalten diese automatisch (Versicherungsbedingungen individuell prüfen).

Schadensart Wer ist zuständig? Wichtiger Hinweis
Glühbirne wechseln Mieter Keine Meldung nötig
Tropfender Wasserhahn Vermieter Schriftliche Meldung mit Frist erforderlich*
Verstopfter Abfluss Je nach Ursache Bei Verschulden: Mieter, sonst Vermieter**
Defekte Heizung Vermieter Notfall im Winter: Selbsthilferecht möglich***
Schimmelbildung Meist Vermieter Ursache klären lassen, Beweislast beachten****

*Frist sollte angemessen sein, üblich sind 7-14 Tage
**Haare im Abfluss = Mieterverschulden, defektes Rohr = Vermietersache
***Nur wenn Vermieter nicht erreichbar und Gefahr im Verzug
****Bei Baumangel trägt Vermieter Beweislast, bei Lüftungsverhalten der Mieter
(Alle Angaben sind Richtwerte – können je nach Mietvertrag und Einzelfall abweichen)

Die Nachhaltigkeit spielt heute eine immer größere Rolle, auch bei Reparaturen in Mietwohnungen. Der NABU weist darauf hin, dass durch fachgerechte Reparaturen statt Neuanschaffungen jährlich tausende Tonnen Müll vermieden werden könnten (Stand: 2025, Quelle: NABU). Gleichzeitig warnt der BUND davor, dass unsachgemäße Reparaturen oft zu höherem Ressourcenverbrauch führen, wenn dadurch größere Schäden entstehen. Ein tropfender Wasserhahn verschwendet bis zu 5.000 Liter Wasser pro Jahr – das sollte eigentlich Grund genug für jeden Vermieter sein, schnell zu handeln.

Aus psychologischer Sicht ist der Wunsch, selbst zu reparieren, durchaus nachvollziehbar. Es gibt uns ein Gefühl von Kontrolle und Selbstwirksamkeit. Professor Schmidt von der Universität Hamburg, der sich mit Wohnpsychologie beschäftigt, erklärt: "Die eigenen vier Wände zu gestalten und zu pflegen, ist ein Grundbedürfnis, auch in Mietwohnungen" (Zitat aus Interview, 2024). Das kollidiert jedoch mit den rechtlichen Realitäten des Mietverhältnisses.

Inzwischen führen wir ein "Mängel-Tagebuch", in dem wir jeden kleinen Defekt notieren, auch wenn wir ihn nicht sofort melden. Das hat sich bewährt, als bei der letzten Nebenkostenabrechnung Fragen zur Instandhaltungspauschale aufkamen. Wir konnten genau nachweisen, welche Mängel wann aufgetreten und wie sie behoben wurden. Der Vermieter war beeindruckt von unserer Dokumentation und hat sogar einen Teil der Pauschale erlassen.

Die EU-Ebene spielt bei Mietrecht eine untergeordnete Rolle, da Wohnraummietrecht größtenteils nationale Kompetenz ist. Allerdings gibt es durch die EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden indirekte Auswirkungen. Vermieter sind zunehmend verpflichtet, energetische Modernisierungen durchzuführen, was auch Einfluss auf Reparaturen hat (Stand: 2025, Quelle: Europäisches Parlament). Wenn beispielsweise alte Fenster undicht sind, reicht eine einfache Reparatur oft nicht mehr aus – es muss energetisch saniert werden.

Besonders heikel wird es bei Smart-Home-Installationen. Immer mehr Mieter möchten intelligente Thermostate, smarte Türschlösser oder vernetzte Rauchmelder installieren. Das Bundesamt für Sicherheit in der Informationstechnik (BSI) warnt vor Sicherheitsrisiken bei unsachgemäßer Installation (Stand: 2025, Quelle: BSI). Rechtlich bewegt man sich hier in einer Grauzone. Grundsätzlich sind solche Einbauten genehmigungspflichtig, da sie in die Bausubstanz eingreifen. Viele Vermieter sind aber offen dafür, wenn der Rückbau beim Auszug garantiert wird.

Nach drei Jahren in unserer Wohnung haben wir mittlerweile ein entspanntes Verhältnis zu unserem Vermieter. Er weiß, dass wir pfleglich mit der Wohnung umgehen, und wir wissen, wo die rechtlichen Grenzen sind. Letzte Woche rief er sogar an und fragte, ob mein Schwiegervater sich mal die quietschende Tür im Treppenhaus anschauen könnte. "Aber offiziell beauftrage ich ihn natürlich", fügte er schmunzelnd hinzu.

Die wichtigste Lektion aus unserer Erfahrung ist: Kommunikation schlägt Konfrontation. Ein kurzer Anruf oder eine E-Mail kann viel Ärger ersparen. Und wenn der Vermieter nicht reagiert? Dann ist Geduld und Dokumentation der bessere Weg als Selbstjustiz mit der Rohrzange. Die Rechtsprechung ist eindeutig: Eigenmächtige Reparaturen können teuer werden, selbst wenn sie gut gemeint und fachgerecht ausgeführt sind.

✅ Schaden dokumentieren – 6 Steps

  1. Fotos machen – Aus verschiedenen Winkeln, mit Datum im Bild
  2. Zeugen notieren – Falls Nachbarn den Schaden bestätigen können
  3. Vermieter informieren – Schriftlich per E-Mail oder Einschreiben
  4. Protokoll anlegen – Wann trat der Schaden auf, wie entwickelt er sich
  5. Unterlagen digital sichern – Cloud-Backup aller Dokumente und Fotos
  6. Frist im Kalender notieren – Übliche Frist: 14 Tage zur Behebung

Musterbrief an den Vermieter

Sehr geehrte/r [Name Vermieter/Hausverwaltung],
hiermit zeige ich Ihnen einen Mangel in meiner Wohnung [Adresse] an: [Genaue Beschreibung des Mangels].
Der Mangel besteht seit dem [Datum]. Fotos zur Dokumentation füge ich diesem Schreiben bei.
Ich bitte Sie, den Mangel bis zum [Datum in 14 Tagen] zu beheben und mir den Eingang dieses Schreibens zu bestätigen.
Mit freundlichen Grüßen, [Ihr Name]

(Mustertext – an individuelle Situation anpassen)

Häufig gestellte Fragen

Viele Leser:innen haben uns gefragt, ob sie wirklich gar nichts selbst reparieren dürfen. Die Antwort ist differenziert: Bagatellreparaturen wie Glühbirnen wechseln, Duschköpfe austauschen oder Silikonfugen erneuern sind in der Regel unproblematisch. Sobald es aber um fest installierte Teile geht – Wasserhähne, Lichtschalter, Heizungsthermostate – brauchen Sie die Zustimmung des Vermieters. Das gilt auch dann, wenn eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag steht (Rechtliche Einschätzung basierend auf aktueller Rechtsprechung, Stand: 2025).

Eine weitere häufige Frage betrifft Notfälle am Wochenende. Wenn freitags abends die Heizung ausfällt oder ein Rohr bricht, dürfen Sie selbst einen Handwerker beauftragen, wenn der Vermieter oder die Hausverwaltung nicht erreichbar ist. Wichtig: Versuchen Sie es nachweislich mehrfach und dokumentieren Sie Ihre Versuche. Die Kosten können Sie dann vom Vermieter zurückfordern. Bei einem tropfenden Wasserhahn oder einer klemmenden Tür müssen Sie hingegen bis Montag warten – das sind keine Notfälle im rechtlichen Sinne (Hinweis: Notfalldefinition kann je nach Situation variieren).

Besonders oft erreicht uns die Frage nach der Mietminderung. Wenn ein Mangel die Wohnqualität erheblich beeinträchtigt und der Vermieter trotz Fristsetzung nicht reagiert, können Sie die Miete mindern. Die Höhe richtet sich nach der Schwere der Beeinträchtigung. Ein tropfender Wasserhahn rechtfertigt etwa 5 Prozent, ein Totalausfall der Heizung im Winter hingegen bis zu 100 Prozent. Wichtig: Informieren Sie den Vermieter schriftlich über die Minderung und legen Sie das geminderte Geld beiseite – Sie müssen es nachzahlen, falls sich herausstellt, dass die Minderung unberechtigt war (Prozentangaben sind Richtwerte aus der Rechtsprechung – Einzelfall entscheidet).