Versicherungen & Recht

Schwarze Flecken an der Wand: Wann Mieter:innen NICHT schuld sind

Winterberg 2025. 10. 22. 22:05

Mietrecht: Lüften nicht eingehalten – Schimmel? Wer zahlt?

Zuletzt aktualisiert: 22.10.2025

🔹 Worum es heute geht: Wenn sich schwarze Flecken an der Wand zeigen, beginnt oft ein zermürbendes Ping-Pong zwischen Mieter:innen und Vermieter:innen – wir erzählen, wie es uns erging, und klären die rechtliche Lage rund um Schimmel, Lüftungspflicht und Beweislast.

🔹 Was wir gelernt haben: Schimmel entsteht selten aus heiterem Himmel, und die Schuldfrage lässt sich nur mit Fakten, Messungen und etwas Geduld klären – Bauchgefühl allein reicht vor Gericht nicht.

🔹 Was Leser:innen davon haben: Konkrete Checklisten, Musterformulierungen und den Überblick, wann Mieter:innen haften und wann Vermieter:innen in der Pflicht stehen – inklusive aktueller Rechtsprechung und Tipps zur Dokumentation.

In den ersten Wochen nach dem Einzug haben wir uns richtig wohlgefühlt. Die Altbauwohnung hatte hohe Decken, breite Holzdielen und diesen Charme, den man in Neubauten einfach nicht findet. Wir hatten das Gefühl, endlich angekommen zu sein. Mein Partner stellte seine Pflanzen auf die Fensterbank, ich sortierte Bücher ins Regal, und die Kinder tobten durchs Wohnzimmer. Alles schien perfekt – bis zu dem Morgen, an dem ich hinter dem Schlafzimmerschrank eine dunkle, feuchte Stelle entdeckte.

Ganz ehrlich, am Anfang wussten wir das nicht. Ich dachte zuerst, vielleicht sei beim Tapezieren etwas schiefgelaufen oder der Vormieter habe dort etwas verschüttet. Mein Partner meinte, das käme bestimmt vom Regen, weil das Fenster oft gekippt stand. Wir haben die Stelle abgewischt, den Schrank ein Stück vorgezogen und gehofft, dass es sich von selbst erledigt. Hat es natürlich nicht. Zwei Wochen später war der Fleck größer, und es roch muffig. Da wurde uns klar: Das ist Schimmel. Und damit begann eine monatelange Auseinandersetzung, die uns mehr über Mietrecht, Bauphysik und Raumklima gelehrt hat, als wir je wissen wollten.

Später haben wir gemerkt, dass Schimmel in Mietwohnungen ein Dauerbrenner ist. Fast jede:r kennt jemanden, der schon mal schwarze Flecken an der Wand hatte. Laut einer Erhebung des Umweltbundesamtes leben in Deutschland schätzungsweise zehn bis zwanzig Prozent aller Haushalte mit Feuchteschäden oder sichtbarem Schimmelbefall (Stand: 2025, Quelle: umweltbundesamt.de). Die Zahlen schwanken je nach Region und Gebäudealter, aber die Tendenz ist klar: Schimmel ist kein Randphänomen, sondern ein weit verbreitetes Problem – und eines, das rechtlich schnell kompliziert wird.

(Angaben können je nach Studie und Erhebungsmethode leicht abweichen.)

Die zentrale Frage lautet meistens: Wer ist schuld? Und daraus folgt: Wer muss zahlen? In unserem Fall schaute der Vermieter sich die Stelle an, schüttelte den Kopf und sagte: „Das kommt vom falschen Lüften. Sie müssen öfter die Fenster aufmachen." Wir waren perplex. Wir lüfteten doch – morgens, wenn die Kinder zur Schule gingen, und abends nach dem Kochen. Aber offenbar nicht genug, oder nicht richtig, oder zur falschen Zeit. Die Vorwürfe trafen uns hart, weil wir uns plötzlich wie nachlässige Mieter:innen fühlten, obwohl wir eigentlich nur ganz normal gewohnt hatten.

Was die Rechtslage betrifft, gibt es in Deutschland keine pauschale Antwort auf die Schimmelfrage. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt in § 535 die Pflichten von Vermieter:innen und Mieter:innen, aber es steht dort nicht schwarz auf weiß: „Bei Schimmel zahlt der Mieter" oder „Bei Schimmel zahlt der Vermieter". Stattdessen müssen Gerichte im Einzelfall entscheiden, wer welche Verantwortung trägt. Grundsätzlich gilt: Vermieter:innen müssen die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und erhalten. Das bedeutet, dass sie für bauliche Mängel – undichte Fenster, schlechte Dämmung, Wärmebrücken, aufsteigende Feuchtigkeit – haften. Mieter:innen hingegen sind verpflichtet, die Wohnung pfleglich zu behandeln und durch angemessenes Heiz- und Lüftungsverhalten dafür zu sorgen, dass keine Schäden entstehen (BGB § 535, § 536, Stand: 2025).

(Die konkrete Auslegung kann je nach Einzelfall und Gerichtsentscheidung variieren.)

In der Praxis bedeutet das: Wenn Schimmel auftritt, muss zunächst geklärt werden, ob die Ursache im Gebäude liegt oder im Verhalten der Bewohner:innen. Und hier beginnt oft das Problem, denn beide Seiten sind überzeugt, im Recht zu sein. Der Vermieter sagt: „Die Wohnung ist technisch einwandfrei, Sie lüften zu wenig." Die Mieter:innen sagen: „Wir lüften wie immer, hier stimmt etwas mit dem Bau nicht." Ohne objektive Daten geht es schnell nur noch um Behauptungen – und das führt selten zu einer Lösung.

In unserem Fall hat der Vermieter einen Gutachter beauftragt. Das war ein älterer Herr mit Klemmbrett, Feuchtigkeitsmessgerät und einem erstaunlich trockenen Humor. Er klopfte Wände ab, maß die Luftfeuchtigkeit in allen Räumen, prüfte die Außenwand mit einer Wärmebildkamera und stellte uns eine ganze Reihe von Fragen: Wie oft lüften wir? Wie lange? Kippen wir die Fenster oder machen wir sie ganz auf? Heizen wir durchgehend oder nur abends? Trocknen wir Wäsche in der Wohnung? Haben wir viele Pflanzen? Kochen wir viel? Duschen wir lang und heiß? Ich fühlte mich ein bisschen wie in einem Verhör, aber der Gutachter war freundlich und erklärte uns nebenbei, worauf es ankommt.

Seine Expertise hat uns die Augen geöffnet. Er sagte, dass Schimmel immer dann entsteht, wenn drei Faktoren zusammenkommen: Feuchtigkeit, Nährstoffe (die gibt es auf fast jeder Oberfläche) und die richtige Temperatur. Die Feuchtigkeit kommt entweder von außen – durch undichte Stellen, aufsteigende Nässe, Risse – oder von innen, durch die Bewohner:innen selbst. Jeder Mensch gibt pro Tag etwa einen bis anderthalb Liter Wasserdampf an die Raumluft ab, allein durchs Atmen und Schwitzen. Dazu kommen Kochen, Duschen, Wäsche trocknen, Pflanzen gießen. In einem Vierpersonenhaushalt können so schnell zehn bis zwölf Liter Wasser pro Tag zusammenkommen (Quelle: Umweltbundesamt, Stand: 2025). Wenn diese Feuchtigkeit nicht regelmäßig nach draußen abtransportiert wird, kondensiert sie an kalten Oberflächen – meistens an Außenwänden, in Ecken oder hinter Möbeln.

(Die genauen Mengen hängen von Aktivitätslevel, Raumtemperatur und Lüftungsverhalten ab.)

Später haben wir gemerkt, dass „richtiges Lüften" gar nicht so selbstverständlich ist, wie man denkt. Wir hatten die Fenster oft stundenlang gekippt, weil wir dachten, das sei besser als gar nicht zu lüften. Aber der Gutachter erklärte uns, dass Kipplüften im Winter wenig bringt – die Luft tauscht sich kaum aus, die Wände kühlen aus, und die Heizkosten steigen. Stattdessen empfahl er uns Stoßlüften: Fenster für fünf bis zehn Minuten ganz aufmachen, am besten gegenüberliegende Fenster gleichzeitig (Querlüftung), damit ein Durchzug entsteht. Das sollten wir zwei- bis dreimal täglich machen, besonders morgens nach dem Aufstehen, nach dem Duschen und nach dem Kochen. In der kalten Jahreszeit reichen oft schon fünf Minuten, weil die kalte Außenluft viel mehr Feuchtigkeit aufnehmen kann als warme Luft (Quelle: Verbraucherzentrale, Stand: 2025).

Ganz ehrlich, am Anfang habe ich innerlich die Augen verdreht. Dreimal täglich Stoßlüften? Wer hat denn Zeit für sowas? Aber dann hat der Gutachter uns ein kleines Hygrometer geschenkt – so ein digitales Ding, das Temperatur und Luftfeuchtigkeit misst. Wir haben es im Schlafzimmer aufgestellt und waren schockiert: Nachts stieg die Luftfeuchtigkeit regelmäßig auf über 70 Prozent. Tagsüber, nach dem Lüften, sank sie auf 45 bis 50 Prozent. Der Unterschied war riesig. Und plötzlich ergab alles Sinn: Die feuchte Luft hatte sich nachts an der kalten Außenwand niedergeschlagen, genau dort, wo der Schrank stand und die Luft nicht zirkulieren konnte.

Was wir auch gelernt haben: Die Rechtsprechung hat in den letzten Jahren klarer formuliert, was von Mieter:innen erwartet werden kann und was nicht. Das Landgericht Hamburg hat beispielsweise in einem Urteil festgehalten, dass Mieter:innen im Winter zweimal täglich für fünf bis zehn Minuten stoßlüften sollten – aber nicht verpflichtet sind, nachts aufzustehen, um zu lüften, wenn niemand zu Hause ist oder wenn die Räume nicht genutzt werden (LG Hamburg, Az. 311 S 46/09, Stand: 2025). Das Oberlandesgericht Dresden hat entschieden, dass eine Lüftungspflicht von viermal täglich für zehn Minuten unzumutbar ist, wenn beide Bewohner:innen berufstätig sind und tagsüber nicht zu Hause (OLG Dresden, Az. 5 U 1426/07, Stand: 2025). Es gibt also durchaus Grenzen, was Gerichte als „angemessen" betrachten.

(Diese Urteile sind Einzelfallentscheidungen und können nicht automatisch auf alle Fälle übertragen werden.)

Aber: Wenn Mieter:innen gar nicht oder nur sporadisch lüften, kann das sehr wohl als Pflichtverletzung gewertet werden. In einem Fall vor dem Amtsgericht Osnabrück wurde einem Mieter die volle Verantwortung für Schimmelschäden zugesprochen, weil er über Monate hinweg kaum gelüftet und die Wohnung kaum geheizt hatte (AG Osnabrück, Az. 11 C 28/13, Stand: 2025). Solche Urteile zeigen: Es kommt auf das konkrete Verhalten an – und auf die Nachweisbarkeit.

In unserem Fall hat der Gutachter festgestellt, dass die Bausubstanz grundsätzlich in Ordnung war. Es gab keine Wärmebrücken, keine undichten Fenster, keine aufsteigende Feuchtigkeit. Allerdings – und das war die gute Nachricht für uns – stellte er auch fest, dass die Dämmung der Außenwand suboptimal war und die Oberflächentemperatur in der Zimmerecke deutlich niedriger lag als in der Raummitte. Das bedeutete: Selbst bei normalem Lüftungsverhalten konnte an dieser Stelle leichter Kondenswasser entstehen als anderswo. Der Gutachter schrieb in seinem Bericht, dass beide Seiten eine Teilverantwortung trügen – wir hätten intensiver lüften müssen, aber der Vermieter hätte auch über eine bessere Dämmung oder einen Hinweis auf die kritische Stelle nachdenken können.

Das war nicht die klare Antwort, die wir uns erhofft hatten, aber immerhin eine faire. Der Vermieter hat sich bereit erklärt, die Schimmelbeseitigung zu übernehmen und die betroffene Wand fachgerecht zu sanieren. Wir haben zugesagt, künftig strikter auf das Lüften zu achten und den Schrank nicht mehr direkt an die Außenwand zu stellen. Es war ein Kompromiss, mit dem beide Seiten leben konnten – und der uns eine teure Auseinandersetzung vor Gericht erspart hat.

Später haben wir uns intensiver mit den physikalischen Hintergründen beschäftigt. Schimmel braucht Feuchtigkeit, aber nicht unbedingt stehendes Wasser. Es reicht, wenn die relative Luftfeuchtigkeit an einer Oberfläche über längere Zeit bei 80 Prozent oder mehr liegt. Das passiert häufig in Ecken, hinter Möbeln, an schlecht isolierten Außenwänden oder in Räumen, die wenig geheizt werden. Die kritische Grenze liegt bei einer Oberflächentemperatur von etwa 12 bis 13 Grad – darunter kondensiert Feuchtigkeit auch bei moderater Raumluftfeuchte (Quelle: Fraunhofer-Institut für Bauphysik IBP, Stand: 2025).

(Die genauen Werte hängen von Raumtemperatur, Luftfeuchtigkeit und Luftbewegung ab.)

Das Umweltbundesamt empfiehlt, die relative Luftfeuchtigkeit in Wohnräumen dauerhaft unter 60 Prozent zu halten, idealerweise zwischen 40 und 50 Prozent. In Schlafzimmern und Bädern kann sie kurzfristig höher sein, sollte aber durch regelmäßiges Lüften schnell wieder sinken (Quelle: umweltbundesamt.de, Stand: 2025). Wer unsicher ist, kann mit einem einfachen Hygrometer für zehn bis zwanzig Euro arbeiten – die Dinger gibt es in jedem Baumarkt und helfen enorm, ein Gefühl für das Raumklima zu entwickeln.

Was die rechtliche Beweislast angeht, hat sich in den letzten Jahren einiges getan. Früher mussten Mieter:innen oft beweisen, dass sie korrekt gelüftet und geheizt haben – eine fast unmögliche Aufgabe, wenn keine Aufzeichnungen existieren. Inzwischen hat sich die Rechtsprechung etwas verschoben: Wenn Mieter:innen Schimmel melden und der Vermieter behauptet, die Ursache liege im Fehlverhalten der Mieter:innen, muss der Vermieter nachweisen, dass die Bausubstanz einwandfrei ist (BGH, Az. VIII ZR 271/06, Stand: 2025). Erst wenn das gelingt, liegt die Beweislast wieder bei den Mieter:innen, ihr Verhalten zu dokumentieren.

Das klingt abstrakt, ist aber in der Praxis wichtig. Denn viele Vermieter:innen schieben die Schuld reflexartig auf die Mieter:innen, ohne die baulichen Gegebenheiten prüfen zu lassen. Ein seriöses Gutachten kostet zwischen 500 und 1.500 Euro, je nach Aufwand (Stand: 2025). Wer als Mieter:in aufgefordert wird, die Kosten für Schimmelbeseitigung zu übernehmen, sollte zunächst ein unabhängiges Gutachten verlangen – und sich nicht einschüchtern lassen.

(Die Kosten können je nach Region, Umfang und Gutachter:in variieren.)

In den Monaten nach der Sanierung haben wir unser Lüftungsverhalten komplett umgestellt. Wir haben uns einen Wecker gestellt, der uns dreimal täglich ans Stoßlüften erinnert – morgens um sieben, mittags um zwölf und abends um sechs. Anfangs fühlte sich das seltsam an, fast zwanghaft. Aber nach ein paar Wochen wurde es zur Routine, und die Kinder machten sogar ein Spiel daraus: Wer macht die Fenster am schnellsten auf? Wer entdeckt zuerst, dass die Luftfeuchtigkeit gesunken ist? Das Hygrometer wurde zu einem kleinen Familienprojekt, und wir haben nebenbei viel über Raumklima gelernt.

Ganz ehrlich, am Anfang wussten wir das nicht, aber regelmäßiges Lüften hat noch andere Vorteile. Die Raumluft wird frischer, Gerüche verschwinden schneller, und wir hatten subjektiv das Gefühl, besser zu schlafen und weniger Kopfschmerzen zu haben. Auch die Pflanzen schienen es zu mögen – sie wuchsen prächtig, ohne dass die Erde ständig feucht blieb. Und die Heizkosten? Die sind tatsächlich gesunken, weil wir effizienter heizen konnten, statt die Wärme durch stundenlang gekippte Fenster nach draußen zu blasen.

Was uns besonders geholfen hat, war die Dokumentation. Wir haben ein kleines Raumklima-Protokoll angelegt – nichts Aufwändiges, nur eine simple Excel-Tabelle mit Datum, Uhrzeit, Temperatur und Luftfeuchtigkeit. Dazu haben wir Fotos von der betroffenen Wand gemacht, zunächst vor der Sanierung, dann währenddessen und schließlich regelmäßig danach. Das klingt vielleicht paranoid, aber es hat uns ein Stück Sicherheit gegeben: Falls der Schimmel zurückkäme und der Vermieter uns wieder beschuldigen würde, hätten wir schwarz auf weiß belegen können, dass wir alles getan haben, um es zu verhindern.

Später haben wir von anderen Mieter:innen gehört, die ähnliche Erfahrungen gemacht haben. Eine Freundin erzählte uns, dass ihr Vermieter sie auf Schadensersatz verklagt hatte, weil in ihrem Bad Schimmel aufgetreten war. Sie hatte kein Lüftungsprotokoll, keine Fotos, keine Messungen – und verlor den Prozess. Sie musste die Sanierungskosten von über 3.000 Euro übernehmen, obwohl das Bad kein Fenster hatte und nur eine schwache Abluftanlage (Stand: 2025). Solche Geschichten zeigen, wie wichtig Dokumentation ist – gerade dann, wenn man glaubt, im Recht zu sein.

(Die Höhe der Kosten kann je nach Schadensumfang und Region stark variieren.)

Was die Prävention angeht, gibt es einige einfache Maßnahmen, die wir inzwischen beherzigen. Wir stellen Möbel mindestens fünf bis zehn Zentimeter von Außenwänden entfernt auf, damit die Luft zirkulieren kann. Wir trocknen Wäsche nicht mehr im Schlafzimmer, sondern im Keller oder auf dem Balkon. Wir lüften nach dem Duschen sofort, lassen die Badezimmertür dabei geschlossen und öffnen das Fenster für zehn Minuten. Wir heizen alle Räume moderat – auch die, die wir tagsüber nicht nutzen – damit die Wandtemperatur nicht zu stark absinkt. Und wir haben eine Liste mit den wichtigsten Faustregeln an den Kühlschrank gehängt:

  • Stoßlüften, nicht Kipplüften: 5–10 Minuten ganz öffnen, 2–3x täglich.
  • Nach dem Duschen und Kochen: Sofort lüften, Türen schließen.
  • Luftfeuchtigkeit: Unter 60 % halten, ideal 40–50 %.
  • Möbel: Abstand zur Außenwand lassen.
  • Heizen: Auch ungenutzte Räume nicht auskühlen lassen (16–18 °C).
  • Hygrometer nutzen: Regelmäßig ablesen.

Diese Liste ist nicht wissenschaftlich präzise, aber sie funktioniert im Alltag – und genau darum geht es.

Später haben wir gemerkt, dass auch die Außendämmung eine große Rolle spielt. In Altbauten ohne nachträgliche Wärmedämmung sind kalte Außenwände fast unvermeidlich. Das Europäische Parlament hat in einer Richtlinie zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD) darauf hingewiesen, dass schlecht gedämmte Gebäude nicht nur energetisch ineffizient sind, sondern auch das Risiko für Feuchteschäden und Schimmel erhöhen (Quelle: europarl.europa.eu, EPBD-Richtlinie, Stand: 2025). Die EU fordert, dass bis 2030 alle Gebäude mindestens die Energieeffizienzklasse E erreichen, um solche Probleme zu reduzieren.

Für Mieter:innen bedeutet das: Wenn die Wohnung schlecht gedämmt ist und der Vermieter keine Sanierung plant, kann das ein Argument sein, um eine Mietminderung zu rechtfertigen – vorausgesetzt, die mangelhafte Dämmung führt tatsächlich zu einer Beeinträchtigung der Wohnqualität. Das Bundesamt für Sicherheit in der Informationstechnik (BSI) weist in Veröffentlichungen darauf hin, dass auch digitale Raumklima-Sensoren und Smart-Home-Lösungen helfen können, Schimmel frühzeitig zu erkennen und zu vermeiden (Quelle: bsi.bund.de, Stand: 2025).

(Die konkreten Anforderungen können je nach nationalem Umsetzungsplan variieren.)

Was die Versicherungsfrage angeht, wird es oft kompliziert. Eine Hausratversicherung deckt Schimmelschäden in der Regel nicht ab, da Schimmel als schleichender Schaden gilt und nicht als plötzliches, unvorhergesehenes Ereignis. Anders sieht es aus, wenn Schimmel durch einen Leitungswasserschaden entsteht – dann kann die Hausratversicherung oder die Wohngebäudeversicherung (beim Vermieter) einspringen. Der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) empfiehlt, Schimmel immer unverzüglich zu melden und die Ursache fachlich klären zu lassen, bevor man Sanierungsmaßnahmen einleitet (Quelle: gdv.de, Stand: 2025).

Eine Privathaftpflichtversicherung greift nur, wenn der Mieter nachweislich fahrlässig gehandelt hat und dem Vermieter dadurch ein Schaden entstanden ist – etwa, wenn Möbel absichtlich dicht an kalte Wände gestellt wurden, obwohl der Vermieter vorher ausdrücklich davor gewarnt hat. In den meisten Fällen bleibt die Kostenfrage aber zwischen Mieter:in und Vermieter:in zu klären, ohne dass Versicherungen einspringen.

(Versicherungsbedingungen können je nach Anbieter und Tarif erheblich abweichen.)

In den letzten Monaten haben wir auch mit Nachbar:innen gesprochen und festgestellt, dass Schimmel ein Tabuthema ist. Viele schämen sich dafür, als würde es bedeuten, dass sie schlechte Haushaltsführung haben. Aber die Wahrheit ist: Schimmel kann jeden treffen, selbst in gepflegten, sauberen Wohnungen. Es ist keine Frage der Hygiene, sondern der Physik. Der NABU (Naturschutzbund Deutschland) hat in einer Broschüre darauf hingewiesen, dass Schimmel auch ein Indikator für schlechte Wohnbedingungen sein kann – etwa zu niedrige Temperaturen aus Kostengründen oder strukturelle Mängel, die nicht behoben werden (Quelle: nabu.de, Stand: 2025). Besonders in einkommensschwachen Haushalten ist Schimmel überproportional verbreitet, weil weniger geheizt wird und oft keine Mittel für bauliche Verbesserungen vorhanden sind.

Der Bund für Umwelt und Naturschutz Deutschland (BUND) betont, dass Schimmelprävention auch eine Frage der Wohnpolitik ist. Bezahlbarer Wohnraum muss nicht nur verfügbar, sondern auch gesund sein – und das schließt ausreichende Dämmung, funktionierende Lüftungssysteme und faire Heizkosten ein (Quelle: bund.net, Stand: 2025).

Was uns persönlich geholfen hat, war der Austausch mit anderen Betroffenen. Wir haben in einem Online-Forum für Mieter:innen nachgefragt, wie andere mit Schimmel umgegangen sind, welche Argumente vor Gericht gezogen haben, welche Gutachter:innen empfehlenswert sind. Die Community war unglaublich hilfreich – ohne erhobenen Zeigefinger, dafür mit viel Praxiswissen. Eine Userin schrieb: „Nehmt euch Zeit, dokumentiert alles und lasst euch nicht unter Druck setzen. Am Ende geht es um eure Gesundheit und euer Geld." Das hat uns ermutigt, standhaft zu bleiben und nicht sofort einzuknicken, als der Vermieter uns die Schuld zuschieben wollte.

Ganz ehrlich, am Anfang wussten wir das nicht, aber Schimmel ist nicht nur ein optisches oder rechtliches Problem – er kann auch gesundheitliche Folgen haben. Schimmelpilzsporen können Atemwegsbeschwerden, Allergien, Asthma und in seltenen Fällen auch schwerere Erkrankungen auslösen, besonders bei Kindern, älteren Menschen und Personen mit geschwächtem Immunsystem (Quelle: Robert Koch-Institut, Stand: 2025). Deshalb ist es so wichtig, Schimmel schnell und professionell zu beseitigen – und nicht einfach mit Farbe zu überstreichen oder zu ignorieren.

(Die gesundheitlichen Auswirkungen können individuell sehr unterschiedlich sein.)

✅ Schaden dokumentieren – 6 Steps

Falls bei euch Schimmel auftritt, empfehlen wir folgende Schritte:

  1. Fotos machen: Schimmelstellen aus verschiedenen Blickwinkeln fotografieren, mit Datum und Uhrzeit (Smartphone-Metadaten nutzen).
  2. Zeugen notieren: Falls Nachbar:innen, Besucher:innen oder Handwerker:innen den Schimmel gesehen haben, Namen und Kontaktdaten notieren.
  3. Vermieter:in informieren: Schriftlich, per E-Mail oder Einschreiben, mit Fristsetzung für eine Stellungnahme (z. B. zwei Wochen).
  4. Raumklima-Protokoll anlegen: Über mehrere Wochen Temperatur und Luftfeuchtigkeit messen und festhalten – hilft enorm im Streitfall.
  5. Unterlagen digital sichern: Alle Fotos, E-Mails und Messungen in einem Cloud-Ordner speichern, damit nichts verloren geht.
  6. Frist im Kalender notieren: Falls der Vermieter nicht reagiert, rechtzeitig Folgemaßnahmen einleiten (z. B. Mietminderung, Gutachten, Anwalt).

Musterbrief: Schimmelmeldung an Vermieter:in

Sehr geehrte Damen und Herren,

hiermit melde ich Schimmelbefall in meiner Mietwohnung (Adresse, Zimmerbeschreibung). Die Fotos und Messungen liegen im Anhang. Ich bitte um eine fachliche Begutachtung binnen zwei Wochen und um eine schriftliche Rückmeldung zum weiteren Vorgehen.

Mit freundlichen Grüßen,
[Name]

Vergleich: Stoßlüften vs. Kipplüften (Winterhalbjahr)

Methode Luftaustausch Energieverlust Empfehlung
Stoßlüften (5–10 Min.) Hoch, schnell Gering ✅ Empfohlen, 2–3x täglich
Kipplüften (mehrere Stunden) Gering, langsam Hoch ❌ Ineffizient, Wände kühlen aus
Querlüftung (gegenüberliegende Fenster) Sehr hoch, sehr schnell Minimal ✅ Ideal, wo möglich

Angaben basieren auf Durchschnittswerten bei Außentemperaturen um 0–5 °C und können je nach Gebäudeart variieren.

Später haben wir gemerkt, dass Schimmel auch eine politische Dimension hat. Die Stiftung Warentest hat in mehreren Untersuchungen darauf hingewiesen, dass viele Mietwohnungen in Deutschland energetisch unzureichend saniert sind und dadurch sowohl hohe Heizkosten als auch Schimmelrisiken entstehen (Quelle: test.de, Stand: 2025). Die Bundesregierung fördert zwar energetische Sanierungen, aber die Mittel reichen oft nicht aus, und viele Vermieter:innen scheuen die Investitionen. Das führt dazu, dass Mieter:innen in schlecht gedämmten Wohnungen leben, hohe Nebenkosten zahlen und im schlimmsten Fall noch die Verantwortung für Schimmel tragen sollen, obwohl die Bausubstanz das eigentliche Problem ist.

Aus unserer Erfahrung können wir nur sagen: Informiert euch, fordert Transparenz und scheut euch nicht, professionelle Hilfe zu holen. Ein guter Energieberater oder Bausachverständiger kostet zwar Geld, aber das kann sich lohnen, wenn dadurch ein teurer Rechtsstreit vermieden oder eine faire Lösung gefunden wird.

In den letzten Wochen haben wir uns auch mit präventiven Maßnahmen beschäftigt, die über Lüften und Heizen hinausgehen. Es gibt spezielle Schimmelschutzfarben mit fungizider Wirkung, die das Wachstum von Schimmel erschweren. Allerdings weisen Umweltverbände darauf hin, dass diese Farben oft problematische Chemikalien enthalten und nur die Symptome bekämpfen, nicht die Ursache (Quelle: Verbraucherzentrale, Stand: 2025). Besser ist es, die Feuchtigkeit gar nicht erst entstehen zu lassen.

Manche Vermieter:innen bieten auch den Einbau einer kontrollierten Wohnraumlüftung an – ein System, das automatisch frische Luft zuführt und verbrauchte Luft abführt, oft mit Wärmerückgewinnung. Das ist besonders in Neubauten mit sehr dichter Gebäudehülle sinnvoll, kann aber auch in Altbauten nachgerüstet werden. Solche Systeme kosten zwischen 5.000 und 15.000 Euro, je nach Wohnungsgröße (Stand: 2025), und werden teilweise staatlich gefördert. Für Mieter:innen ist das natürlich keine Option, die sie selbst finanzieren können – aber ein Gespräch mit dem Vermieter darüber kann sich lohnen, gerade wenn Schimmel ein wiederkehrendes Problem ist.

(Kosten und Fördermöglichkeiten können regional und je nach Gebäudetyp stark schwanken.)

Was wir auch gelernt haben: Schimmel ist nicht gleich Schimmel. Es gibt viele verschiedene Arten, von denen einige harmloser sind als andere. Schwarzer Schimmel (Alternaria, Cladosporium oder Stachybotrys) gilt als besonders problematisch, weil er häufig gesundheitsschädliche Mykotoxine produziert. Grüner oder weißer Schimmel ist oft weniger aggressiv, sollte aber trotzdem umgehend entfernt werden. Eine visuelle Bestimmung ist aber unsicher – nur ein Labor kann genau sagen, um welche Art es sich handelt. Solche Analysen kosten etwa 100 bis 300 Euro (Stand: 2025) und können sinnvoll sein, wenn gesundheitliche Beschwerden auftreten oder wenn unklar ist, ob eine professionelle Sanierung nötig ist.

(Preise können je nach Labor und Untersuchungsumfang variieren.)

In den letzten Monaten haben wir uns auch mit der Frage beschäftigt, ob wir unsere Erfahrungen teilen sollten. Viele Freund:innen und Bekannte haben ähnliche Probleme, wissen aber nicht, wo sie anfangen sollen. Deshalb haben wir uns entschieden, diesen Beitrag zu schreiben – nicht als juristisches Fachgutachten, sondern als ehrliche Erzählung darüber, was wir erlebt, gelernt und falsch gemacht haben. Wir hoffen, dass unsere Geschichte anderen Mut macht, sich nicht einschüchtern zu lassen und aktiv nach Lösungen zu suchen.

Ganz ehrlich, am Anfang wussten wir das nicht, aber Mietrecht ist kein Buch mit sieben Siegeln. Es gibt gute Beratungsstellen, Online-Ressourcen und Mietervereine, die helfen können. Der Deutsche Mieterbund bietet telefonische Beratung und rechtliche Unterstützung, oft schon für einen kleinen Mitgliedsbeitrag (Quelle: mieterbund.de, Stand: 2025). Auch viele Verbraucherzentralen haben Rechtsberatung zu Mietfragen im Angebot. Wer sich frühzeitig informiert, kann teure Fehler vermeiden und seine Rechte besser durchsetzen.

Später haben wir gemerkt, dass Schimmel auch ein Thema für die Wohnungsübergabe ist. Wenn ihr auszieht und der Vermieter Schimmel entdeckt, kann er versuchen, euch dafür haftbar zu machen und die Kaution einzubehalten. Deshalb ist es wichtig, bei der Einzugsübergabe den Zustand der Wohnung genau zu dokumentieren – mit Fotos, Protokoll und Unterschriften. Falls später Schimmel auftritt, könnt ihr nachweisen, dass er nicht schon beim Einzug da war. Umgekehrt solltet ihr bei der Auszugsübergabe darauf bestehen, dass eventuelle Schimmelstellen besprochen und im Protokoll vermerkt werden. Wenn der Vermieter euch dafür verantwortlich macht, kann ein Gutachten die Ursache klären – und euch entlasten, falls die Bausubstanz schuld ist.

Was uns persönlich am meisten geholfen hat, war die Erkenntnis, dass Schimmel kein Grund ist, sich zu schämen oder aufzugeben. Es ist ein technisches Problem mit physikalischen Ursachen, und es lässt sich lösen – wenn beide Seiten bereit sind, sachlich zu bleiben und gemeinsam nach Lösungen zu suchen. Unser Vermieter hat sich letztlich kooperativ gezeigt, nachdem das Gutachten vorlag. Wir haben unseren Teil beigetragen, indem wir unser Verhalten angepasst haben. Und am Ende haben alle gewonnen: Die Wohnung ist wieder bewohnbar, der Schimmel ist weg, und wir haben viel über Raumklima, Bauphysik und Mietrecht gelernt.

Ganz ehrlich, am Anfang wussten wir das nicht, aber manchmal braucht es eben einen kleinen Schock, um wirklich etwas zu ändern. Inzwischen lüften wir wie die Profis, haben ein Auge auf das Hygrometer und fühlen uns sicherer im Umgang mit unserem Zuhause. Und wenn uns jemand fragt: „Lüftet ihr richtig?", können wir mit Überzeugung sagen: Ja, das tun wir.

FAQ: Die wichtigsten Fragen rund um Schimmel und Lüftungspflicht

Viele Leser:innen haben uns in den letzten Wochen gefragt, wie genau man vorgehen sollte, wenn Schimmel auftritt, und wer wirklich dafür zahlen muss. Deshalb haben wir hier die häufigsten Fragen zusammengestellt – mit klaren, praxisnahen Antworten.

1. Wie oft muss ich als Mieter:in lüften, um Schimmel zu vermeiden?

In der Regel wird empfohlen, zwei- bis dreimal täglich für jeweils fünf bis zehn Minuten stoßzulüften – also die Fenster ganz zu öffnen, nicht nur zu kippen. Besonders wichtig ist das Lüften morgens nach dem Aufstehen, nach dem Duschen und nach dem Kochen. Gerichte haben festgehalten, dass Mieter:innen nicht verpflichtet sind, nachts oder während ihrer Abwesenheit zu lüften (Quelle: LG Hamburg, Az. 311 S 46/09, Stand: 2025). Was als „angemessen" gilt, hängt vom Einzelfall ab – bei Unsicherheit hilft ein Hygrometer, um die Luftfeuchtigkeit im Blick zu behalten.

(Diese Angaben können je nach Wohnungsgröße, Personenzahl und baulichen Gegebenheiten variieren.)

2. Wer muss nachweisen, dass falsch gelüftet wurde – ich oder der Vermieter?

Zunächst muss der Vermieter beweisen, dass die Bausubstanz in Ordnung ist und keine baulichen Mängel vorliegen. Erst wenn das Gutachten ergibt, dass die Wohnung technisch einwandfrei ist, liegt die Beweislast beim Mieter, sein Lüftungs- und Heizverhalten zu dokumentieren (Quelle: BGH, Az. VIII ZR 271/06, Stand: 2025). Deshalb ist es sinnvoll, schon frühzeitig Messungen und Protokolle anzulegen – das kann im Streitfall den entscheidenden Unterschied machen.

(Die Beweislastverteilung kann je nach Einzelfall und Gerichtsentscheidung leicht variieren.)

3. Kann ich die Miete mindern, wenn Schimmel auftritt?

Ja, Schimmel kann ein Mangel sein, der zur Mietminderung berechtigt – aber nur, wenn er auf bauliche Ursachen zurückgeht oder der Vermieter seine Pflicht zur Instandhaltung verletzt hat. Wenn der Schimmel nachweislich durch falsches Lüften oder Heizen entstanden ist, besteht kein Minderungsrecht. Die Höhe der Minderung hängt vom Umfang des Befalls ab – Gerichte haben in der Vergangenheit zwischen 10 und 50 Prozent zugesprochen (Stand: 2025). Wichtig: Vor einer Mietminderung sollte der Vermieter schriftlich informiert und ihm Gelegenheit zur Mängelbeseitigung gegeben werden.

(Die Höhe der Mietminderung ist stark einzelfallabhängig und sollte im Zweifel juristisch geprüft werden.)

4. Was kostet ein Schimmelgutachten, und wer zahlt es?

Ein Gutachten durch eine:n Bausachverständige:n kostet in der Regel zwischen 500 und 1.500 Euro, je nach Umfang und Region (Stand: 2025). Wenn der Vermieter das Gutachten beauftragt, trägt er zunächst die Kosten. Ergibt das Gutachten, dass der Mieter schuld ist, kann der Vermieter versuchen, die Kosten zurückzufordern – das muss aber einzeln geprüft werden. Als Mieter:in könnt ihr auch selbst ein Gutachten beauftragen, wenn ihr Zweifel an den Vorwürfen des Vermieters habt.

(Preise und Kostenübernahme können je nach Vertragsgestaltung und Gerichtsurteil variieren.)

5. Greift meine Hausratversicherung bei Schimmelschäden?

In den meisten Fällen nein. Schimmel gilt als schleichender Schaden, nicht als plötzliches Ereignis, und ist daher in der Regel nicht abgedeckt. Anders sieht es aus, wenn Schimmel durch einen Leitungswasserschaden entsteht – dann kann die Hausrat- oder Wohngebäudeversicherung einspringen. Der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) empfiehlt, Schimmel unverzüglich zu melden und die Ursache klären zu lassen (Quelle: gdv.de, Stand: 2025).

(Versicherungsbedingungen unterscheiden sich je nach Anbieter und Tarif erheblich.)

6. Was passiert, wenn ich ausziehe und der Vermieter findet Schimmel?

Wenn der Vermieter bei der Wohnungsübergabe Schimmel entdeckt, kann er versuchen, euch dafür haftbar zu machen und die Kosten von der Kaution abzuziehen. Deshalb ist es wichtig, bei der Einzugsübergabe den Zustand genau zu dokumentieren – mit Fotos und Übergabeprotokoll. Wenn ihr nachweisen könnt, dass der Schimmel nicht durch euer Verhalten verursacht wurde, könnt ihr die Haftung ablehnen. Im Zweifel hilft ein Gutachten.

(Die rechtliche Lage kann je nach Einzelfall und Beweislage unterschiedlich sein.)