Versicherungen & Recht

Wenn der Vermieter nichts tut: Wie Sie trotz kaputter Dusche zu Ihrem Recht kommen

Winterberg 2025. 10. 27. 23:49

Mietrecht: Dusche defekt, Vermieter reagiert nicht – welche Rechte?

Es war ein ganz normaler Dienstagmorgen. Mein Mann stand als Erster auf, drehte in der Dusche den Hahn auf – und nichts passierte. Kein Tropfen. Erst dachten wir, vielleicht liegt es an der Wasserleitung im ganzen Haus, aber alle anderen Armaturen funktionierten einwandfrei. Nur die Dusche nicht. Kein Wasser, kein Druck, nichts. In diesem Moment wurde mir klar: Das wird kompliziert.

Zuletzt aktualisiert: 27.10.2025

🔹 Worum es heute geht: Wenn die Dusche ausfällt und der Vermieter nicht reagiert, stehen Mieter:innen oft ratlos da. Wir erzählen, wie wir damit umgegangen sind und welche rechtlichen Möglichkeiten es gibt.

🔹 Was wir gelernt haben: Schriftliche Dokumentation, klare Fristen und das Wissen um Mietminderung und Ersatzvornahme sind entscheidend.

🔹 Was Leser:innen davon haben: Konkrete Handlungsschritte, Musterformulierungen und rechtliche Hintergründe, um in ähnlichen Situationen handlungsfähig zu bleiben.

In den ersten Stunden nach der Entdeckung haben wir versucht, selbst eine Lösung zu finden. Mein Mann schraubte die Armatur ab, schaute nach Verstopfungen, prüfte die Dichtungen. Nichts half. Unsere Tochter stand daneben und fragte immer wieder: „Mama, darf ich heute nicht duschen?" Es sind diese kleinen Momente, in denen einem bewusst wird, wie selbstverständlich funktionierende Sanitäranlagen im Alltag sind. Duschen gehört zur täglichen Routine – gerade mit Kindern, die nach dem Toben im Garten oder nach dem Sport unbedingt unter die Dusche wollen.

Noch am selben Vormittag habe ich unseren Vermieter angerufen. Ich erreichte ihn sofort, schilderte das Problem und bat um eine zügige Reparatur. Er versprach, sich darum zu kümmern und einen Handwerker zu schicken. Das klang erst mal beruhigend. Wir dachten, innerhalb von ein, zwei Tagen wäre alles erledigt. Doch es kam anders.

Ganz ehrlich, am Anfang waren wir noch optimistisch. Wir haben das Problem ja gemeldet, der Vermieter wusste Bescheid – was sollte also schiefgehen? Doch die Tage vergingen, und es passierte nichts. Keine Rückmeldung, kein Handwerker, nicht einmal eine kurze Nachricht, dass es sich verzögert. Nach einer Woche rief ich erneut an. Wieder versprach er, sich zu kümmern. Wieder passierte nichts.

Später haben wir gemerkt, dass wir uns auf mündliche Zusagen nicht verlassen dürfen. Rechtlich gesehen ist eine telefonische Meldung zwar wirksam, aber ohne Nachweis wird es im Streitfall schwierig. Deshalb haben wir dann schriftlich per E-Mail nachgelegt – mit Datum, genauer Beschreibung des Mangels und der Bitte um Bestätigung. Das war der erste wichtige Schritt, den wir rückblickend viel früher hätten gehen sollen.

Wenn ein Mangel in der Wohnung auftritt, haben Mieter:innen nach deutschem Mietrecht mehrere Rechte und Pflichten. Zunächst ist es wichtig zu verstehen, was überhaupt als Mangel gilt. Nach § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) liegt ein Mangel vor, wenn die Mietsache nicht den vertraglich vereinbarten Zustand aufweist oder wenn ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich gemindert ist. Eine defekte Dusche erfüllt in der Regel diesen Tatbestand, da die Körperpflege zum üblichen Wohngebrauch gehört.

Für uns bedeutete das konkret: Wir mussten jeden Morgen improvisieren. Mein Mann duschte bei einem Kollegen, bevor er zur Arbeit fuhr. Unsere Tochter und ich behelfsmäßig mit Waschlappen und der Badewanne, was bei einem Grundschulkind nach dem Sportunterricht nicht wirklich ausreicht. Es war anstrengend, zeitraubend und ehrlich gesagt auch peinlich. Man fühlt sich irgendwie nicht mehr ganz sauber, nicht mehr ganz „in Ordnung".

In solchen Momenten fragt man sich: Muss ich das hinnehmen? Die klare Antwort lautet: Nein. Mieter:innen haben das Recht, dass die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand ist. Wenn das nicht der Fall ist, muss der Vermieter den Mangel beseitigen – und zwar zügig.

Nach etwa zehn Tagen ohne funktionierende Dusche haben wir angefangen, uns intensiver mit unseren Rechten zu beschäftigen. Ich habe im Internet recherchiert, Erfahrungsberichte gelesen und mich mit einer Freundin ausgetauscht, die Jura studiert hat. Dabei stießen wir auf drei zentrale Instrumente: die Mängelanzeige, die Mietminderung und die Ersatzvornahme.

Die Mängelanzeige ist der erste und wichtigste Schritt. Sie muss dem Vermieter den Mangel zur Kenntnis bringen. Dabei ist es empfehlenswert, schriftlich zu kommunizieren – per E-Mail, Brief oder über ein Mieterportal. In der Anzeige sollten folgende Punkte enthalten sein: eine genaue Beschreibung des Mangels, wann er aufgetreten ist, welche Auswirkungen er hat und die Aufforderung zur Beseitigung innerhalb einer angemessenen Frist. Was „angemessen" bedeutet, hängt vom Einzelfall ab. Bei einem Totalausfall der Dusche im Hochsommer gelten andere Maßstäbe als bei einem tropfenden Wasserhahn.

Für unsere konkrete Situation haben wir eine Frist von sieben Tagen gesetzt. Das erschien uns realistisch: Ein Handwerker sollte in dieser Zeit organisierbar sein, und die Reparatur selbst – sofern kein größerer Rohrschaden vorlag – müsste in wenigen Stunden erledigt sein. Wir haben diese Frist bewusst klar formuliert: „Bitte lassen Sie die Dusche bis spätestens [Datum] reparieren."

Nach dieser förmlichen E-Mail fühlten wir uns etwas sicherer, auch wenn die Dusche immer noch nicht funktionierte. Wir hatten zumindest dokumentiert, dass wir unsere Pflicht erfüllt hatten. Denn ja, auch Mieter:innen haben Pflichten: Sie müssen den Vermieter unverzüglich informieren, ihm die Möglichkeit geben, den Mangel zu beseitigen, und ihm Zugang zur Wohnung gewähren.

Später haben wir uns auch mit dem Thema Mietminderung auseinandergesetzt. Wenn ein Mangel vorliegt, für den der Mieter nicht verantwortlich ist, mindert sich die Miete automatisch, sobald der Vermieter Kenntnis vom Mangel hat – und zwar kraft Gesetzes, ohne dass der Mieter ausdrücklich erklären muss, dass er die Miete mindert (§ 536 Abs. 1 BGB). Allerdings empfiehlt sich dennoch eine schriftliche Ankündigung, um späteren Streit zu vermeiden.

Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach dem Grad der Beeinträchtigung. Bei einem kompletten Ausfall der Dusche bewegt sich die Minderung in der Regel zwischen 10 und 20 Prozent der Bruttomiete, je nach Gesamtsituation der Wohnung. Gibt es beispielsweise eine Badewanne, die notdürftig genutzt werden kann, fällt die Minderung tendenziell geringer aus, als wenn überhaupt keine Waschmöglichkeit vorhanden ist.

Wir haben uns an der Rechtsprechung orientiert. Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg hat beispielsweise eine Mietminderung von 15 Prozent bei einem Duschausfall als angemessen bewertet (Stand: 2025, Quelle: juris Rechtsprechungsdatenbank). Das Landgericht Hamburg ging in einem ähnlichen Fall von 20 Prozent aus, weil zusätzlich die Warmwasserversorgung beeinträchtigt war. (Angaben können je nach Einzelfall und Gericht abweichen.)

Für uns war diese Information Gold wert. Wir haben dann unsere Miete für den laufenden Monat um 15 Prozent gemindert und dies dem Vermieter schriftlich mitgeteilt. In der E-Mail haben wir klargestellt, dass wir die volle Miete nachzahlen, sobald die Dusche wieder funktioniert. Das war uns wichtig, um nicht den Eindruck zu erwecken, wir würden die Miete dauerhaft kürzen wollen.

In den Tagen danach passierte etwas Interessantes: Plötzlich meldete sich der Vermieter. Er war offenbar nicht begeistert von der Mietminderung und kündigte an, nun „umgehend" einen Handwerker zu schicken. Das zeigte uns, dass ein gewisser Druck manchmal notwendig ist, damit Dinge vorangehen. Gleichzeitig war es unangenehm – niemand möchte mit seinem Vermieter im Clinch liegen.

Ganz ehrlich, wir hatten auch Angst, dass er uns kündigen könnte oder dass das Verhältnis dauerhaft gestört wäre. Aber rechtlich gesehen steht Mieter:innen die Mietminderung zu, und eine Kündigung allein deswegen wäre unwirksam. Dennoch bleibt ein mulmiges Gefühl.

Parallel zur Mietminderung haben wir uns auch über die sogenannte Ersatzvornahme informiert. Dieses Instrument ist in § 536a Abs. 2 BGB geregelt und erlaubt es Mieter:innen unter bestimmten Voraussetzungen, die Reparatur selbst in Auftrag zu geben und die Kosten vom Vermieter ersetzt zu verlangen. Das ist vor allem dann relevant, wenn der Vermieter trotz Fristsetzung untätig bleibt oder wenn es sich um einen besonders dringlichen Fall handelt – etwa bei einem Rohrbruch oder einem Heizungsausfall im Winter.

In unserem Fall wäre die Ersatzvornahme theoretisch nach Ablauf der von uns gesetzten Frist möglich gewesen. Wir hätten also selbst einen Installateur beauftragen und die Rechnung an den Vermieter weiterleiten können. Allerdings birgt diese Vorgehensweise Risiken: Wenn der Vermieter später nachweisen kann, dass die Reparatur nicht notwendig war, unnötig teuer war oder dass wir unsere Mitwirkungspflichten verletzt haben, bleiben wir möglicherweise auf den Kosten sitzen.

Deshalb haben wir zunächst weiter abgewartet und den Vermieter mehrfach zur Reparatur aufgefordert. Erst nach etwa drei Wochen – als immer noch kein Handwerker erschienen war – haben wir konkret mit der Ersatzvornahme gedroht. Wir haben ihm geschrieben: „Sollte bis [Datum] keine Reparatur erfolgen, werden wir selbst einen Installateur beauftragen und Ihnen die Rechnung in Höhe von voraussichtlich [Betrag] zur Erstattung vorlegen."

Dieses Schreiben hat gewirkt. Innerhalb von zwei Tagen kam endlich ein Handwerker, stellte fest, dass ein Bauteil in der Mischbatterie defekt war, und tauschte es aus. Die Reparatur selbst dauerte keine Stunde. Aber bis dahin waren vier Wochen vergangen.

Später haben wir uns gefragt, warum das alles so lange gedauert hat. War unser Vermieter einfach nachlässig? Hatte er finanzielle Probleme? War er mit anderen Dingen beschäftigt? Wir wissen es nicht. Aber diese Erfahrung hat uns gelehrt, dass man als Mieter:in manchmal beharrlich sein muss – höflich, aber bestimmt.

Ganz praktisch haben wir folgende Schritte unternommen, die wir anderen Mieter:innen in ähnlichen Situationen ans Herz legen würden:

Erstens: Den Mangel sofort dokumentieren. Wir haben Fotos von der defekten Dusche gemacht, den Zeitpunkt notiert und alle Kommunikationsversuche schriftlich festgehalten. Das war später unser stärkstes Argument.

Zweitens: Schriftlich kommunizieren. Telefonate sind nett, aber ohne Nachweis wertlos. Jede wichtige Aussage sollte per E-Mail oder Brief erfolgen – und zwar so, dass man später beweisen kann, dass die Nachricht angekommen ist. Bei E-Mails empfiehlt sich eine Lesebestätigung, bei Briefen der Versand per Einschreiben mit Rückschein.

Drittens: Fristen setzen. Ohne konkrete Frist kann der Vermieter die Reparatur endlos hinausschieben. Eine angemessene Frist – je nach Dringlichkeit zwischen drei Tagen und zwei Wochen – gibt beiden Seiten Planungssicherheit.

Viertens: Rechtliche Schritte ankündigen. Die Androhung einer Mietminderung oder Ersatzvornahme ist oft wirksamer als man denkt. Aber Vorsicht: Nie leere Drohungen aussprechen. Wenn man eine Mietminderung ankündigt, sollte man sie auch durchziehen – sonst verliert man an Glaubwürdigkeit.

Fünftens: Professionelle Hilfe holen. Wir haben uns bei einem Mieterverein beraten lassen. Für rund 70 Euro Jahresbeitrag bekommt man nicht nur rechtliche Beratung, sondern bei Bedarf auch Unterstützung im Rechtsstreit. Das Geld ist gut investiert. (Beiträge können je nach Verein und Region variieren.)

Während der ganzen Zeit haben wir auch viel über die rechtlichen Hintergründe recherchiert. Dabei sind wir auf wichtige Grundsatzurteile und Informationsquellen gestoßen. Besonders hilfreich fanden wir die Informationen des Deutschen Mieterbunds sowie die Ratgeber von Stiftung Warentest, die regelmäßig aktuelle Urteile und Praxistipps veröffentlichen (Quelle: test.de, Stand: 2025).

Ein zentraler Punkt, den wir dabei gelernt haben: Mieter:innen sind grundsätzlich nicht verpflichtet, selbst Reparaturen durchzuführen oder die Kosten vorzuschießen. Die Instandhaltungspflicht liegt beim Vermieter. Nur in absoluten Notfällen – etwa wenn ein Rohrbruch die Wohnung flutet – darf und sollte man sofort handeln und erst danach den Vermieter informieren.

Für unsere konkrete Situation mit der Dusche war das zwar kein akuter Notfall, aber es hat unsere Lebensqualität erheblich beeinträchtigt. Jeden Morgen ohne Dusche zu starten, wirkt sich auf das Wohlbefinden aus. Man fühlt sich nicht richtig fit, nicht richtig wach. Und wenn man dann noch zur Arbeit muss oder die Kinder zur Schule bringen soll, wird es stressig.

Nach etwa zwei Wochen haben wir auch mit anderen Mieter:innen im Haus gesprochen. Wir wollten herausfinden, ob sie ähnliche Erfahrungen mit unserem Vermieter gemacht hatten. Tatsächlich stellte sich heraus, dass mehrere Parteien schon länger auf Reparaturen warteten – eine Familie wartete seit Monaten auf die Reparatur einer undichten Stelle im Dach, eine andere auf den Austausch einer defekten Heizung. Das zeigte uns, dass unser Fall kein Einzelfall war.

Später haben wir überlegt, ob wir uns mit den anderen Mieter:innen zusammenschließen sollten, um gemeinsam mehr Druck auszuüben. Letztlich haben wir uns dagegen entschieden, weil wir nicht als „Querulanten" gelten wollten. Im Nachhinein bedauern wir diese Entscheidung ein wenig, denn gemeinsam wäre man vielleicht stärker gewesen.

Auch das Thema Versicherung hat uns beschäftigt. Wir haben eine Hausratversicherung, aber die kommt bei einem Schaden an der Mietsache natürlich nicht auf. Der Schaden betrifft ja das Eigentum des Vermieters, nicht unseren Hausrat. Dennoch haben wir unsere Versicherung informiert, um sicherzugehen, dass kein Folgeschaden entsteht – etwa wenn durch die defekte Dusche Wasser in die Wände eindringt und Schimmel entsteht. Tatsächlich hat uns der Versicherungsvertreter geraten, den Schaden genau zu dokumentieren und den Vermieter schriftlich zur Schadensbeseitigung aufzufordern. Diese Empfehlung deckte sich mit dem, was wir bereits getan hatten.

Die rechtliche Grundlage für all das bildet das Mietrecht, das in Deutschland im BGB geregelt ist. Insbesondere die §§ 535 bis 548 BGB sind für Mieter:innen relevant. § 535 legt die Hauptpflichten von Vermieter und Mieter fest: Der Vermieter muss die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und während der Mietzeit erhalten. Der Mieter zahlt dafür die vereinbarte Miete.

Wenn die Wohnung einen Mangel aufweist, greifen die §§ 536 bis 536d BGB. Diese Vorschriften regeln, unter welchen Voraussetzungen die Miete gemindert ist (§ 536 BGB), wann Schadensersatzansprüche bestehen (§ 536a BGB) und welche Rechte der Mieter bei einem selbstverschuldeten Mangel hat (§ 536c BGB). Besonders wichtig für unsere Situation war § 536a Abs. 2 BGB, der die Ersatzvornahme ermöglicht.

Darüber hinaus gibt es eine umfangreiche Rechtsprechung zu Mietmängeln. Gerichte haben in zahlreichen Fällen entschieden, welche Beeinträchtigungen welche Mietminderung rechtfertigen. Dabei gibt es allerdings keine festen Tabellen – jede Situation ist individuell zu bewerten. Eine defekte Dusche in einer Einzimmerwohnung wiegt schwerer als in einer Vierzimmerwohnung mit zwei Bädern. Ein Duschausfall im Sommer ist lästiger als im Winter, wenn man ohnehin eher badet.

Für uns war es wichtig zu verstehen, dass Mietminderung kein „Automatismus" ist, den man einfach durchsetzen kann. Es handelt sich um ein gesetzliches Recht, aber die Höhe der Minderung muss angemessen sein. Wer zu viel mindert, riskiert Mietschulden und im schlimmsten Fall eine Kündigung. Wer zu wenig mindert, verzichtet auf berechtigte Ansprüche.

Deshalb haben wir uns bei der Berechnung an vergleichbaren Gerichtsurteilen orientiert. Wir haben mehrere Urteile recherchiert, in denen es um defekte Duschen ging, und uns am unteren Ende der Spanne orientiert – das erschien uns sicherer. Hätten wir 25 oder 30 Prozent gemindert, wäre das möglicherweise zu viel gewesen. Mit 15 Prozent lagen wir im Rahmen dessen, was Gerichte in ähnlichen Fällen als angemessen betrachtet haben. (Hinweis: Die konkrete Höhe der Mietminderung ist immer einzelfallabhängig und kann nur durch ein Gericht verbindlich festgelegt werden.)

Ein weiterer Aspekt, den wir recherchiert haben, war die Frage, ob wir den Vermieter auf Schadensersatz verklagen könnten – etwa wegen der Unannehmlichkeiten oder der Kosten, die uns durch die Notduschen bei Freunden entstanden sind. Tatsächlich gibt es nach § 536a BGB grundsätzlich die Möglichkeit, Schadensersatz zu verlangen, wenn der Vermieter den Mangel zu vertreten hat. Allerdings ist die Hürde dafür relativ hoch: Man muss nachweisen, dass der Vermieter vorsätzlich oder fahrlässig gehandelt hat und dass dadurch ein Schaden entstanden ist.

In unserem Fall hätten wir zwar argumentieren können, dass der Vermieter seine Pflichten verletzt hat, indem er monatelang nicht reagierte. Aber die Kosten waren überschaubar – ein paar Euro für Benzin, vielleicht ein Frühstück bei dem Kollegen, der uns duschen ließ. Eine Klage wäre den Aufwand nicht wert gewesen. Außerdem wollten wir das Mietverhältnis nicht unnötig belasten.

Später haben wir uns auch gefragt, ob wir fristlos hätten kündigen können. Tatsächlich sieht § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB vor, dass eine außerordentliche Kündigung möglich ist, wenn dem Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar ist. Ein solcher Fall liegt beispielsweise vor, wenn die Wohnung unbewohnbar ist – etwa wegen Schimmelbefalls, fehlender Heizung im Winter oder eines kompletten Wasserausfalls.

Eine defekte Dusche allein macht die Wohnung in der Regel nicht unbewohnbar, solange Toilette und Waschbecken funktionieren. Hätte jedoch auch die Toilette nicht funktioniert oder wäre die Wasserversorgung insgesamt ausgefallen, sähe die Sache anders aus. In unserem Fall war eine fristlose Kündigung also keine Option – und ehrlich gesagt wollten wir das auch nicht. Wir mögen unsere Wohnung, die Lage ist gut, die Nachbarn sind nett. Wir wollten nur, dass die Dusche wieder funktioniert.

Ein Thema, das uns ebenfalls beschäftigt hat, war die Frage nach der Beweislast. Wer muss beweisen, dass ein Mangel vorliegt und wann er entstanden ist? Grundsätzlich trägt der Mieter die Beweislast dafür, dass ein Mangel besteht und dass er den Vermieter rechtzeitig informiert hat. Deshalb ist die Dokumentation so wichtig: Fotos, E-Mails, Zeugenaussagen – all das kann im Streitfall entscheidend sein.

Wir haben deshalb eine Art „Mängelakte" angelegt, in der wir alle relevanten Unterlagen gesammelt haben: die erste E-Mail an den Vermieter, seine Antworten (oder das Fehlen von Antworten), Fotos der defekten Dusche, Notizen über unsere Telefonate, Belege über die Mietminderung. Diese Akte haben wir sowohl digital als auch in Papierform geführt – man kann nie vorsichtig genug sein.

Zusätzlich haben wir überlegt, ob wir einen Zeugen hinzuziehen sollten. Das ist vor allem dann sinnvoll, wenn man befürchtet, dass es zum Rechtsstreit kommt. Wir haben unsere Nachbarin gebeten, sich den Schaden anzusehen und zu bestätigen, dass die Dusche tatsächlich nicht funktioniert. Das war hilfreich, auch wenn wir diese Zeugenaussage letztlich nicht gebraucht haben.

Ganz praktisch haben wir auch nach Alternativen gesucht. Einige Tage lang sind wir ins Fitnessstudio gegangen, um dort zu duschen. Das kostete zwar eine Tageskarte (etwa 10 Euro pro Person), aber es war besser als gar nicht zu duschen. Andere Mieter:innen, mit denen wir gesprochen haben, sind zu Verwandten gefahren oder haben öffentliche Schwimmbäder genutzt. All diese Notlösungen kosten Zeit, Geld und Nerven – und genau deshalb ist eine schnelle Reparatur so wichtig.

Nach etwa vier Wochen war die Dusche endlich repariert. Der Handwerker hatte ein Ersatzteil besorgt, es eingebaut, getestet – und alles funktionierte wieder. Es war ein unglaublich befreiendes Gefühl, endlich wieder normal duschen zu können. Die erste Dusche nach dieser langen Zeit fühlte sich an wie ein kleiner Luxus.

Rückblickend haben wir viel gelernt. Vor allem haben wir gelernt, dass es wichtig ist, seine Rechte zu kennen und sie auch durchzusetzen. Niemand sollte sich von einem nachlässigen Vermieter einschüchtern lassen oder sich mit unhaltbaren Zuständen abfinden. Gleichzeitig haben wir gelernt, dass man mit Augenmaß vorgehen sollte – nicht jede Verzögerung ist böswillig, nicht jeder Konflikt muss eskalieren.

Später haben wir auch mit dem Vermieter ein klärendes Gespräch geführt. Wir wollten wissen, warum es so lange gedauert hat. Er erklärte, dass er selbst Schwierigkeiten hatte, einen zuverlässigen Handwerker zu finden, und dass er mit privaten Problemen zu kämpfen hatte. Das entschuldigte zwar nicht sein Verhalten, aber es machte es ein Stück weit nachvollziehbar. Wir haben uns darauf geeinigt, künftig offener zu kommunizieren und bei Problemen schneller zu reagieren.

Ein Aspekt, der uns im Nachhinein noch eingefallen ist, war die Frage nach der Vertragsgestaltung. In unserem Mietvertrag steht nichts Besonderes zu Reparaturen oder Fristen. Es gibt aber Mietverträge, in denen sogenannte „Kleinreparaturklauseln" enthalten sind. Diese Klauseln regeln, dass Mieter:innen kleinere Reparaturen bis zu einem bestimmten Betrag (häufig 75 bis 100 Euro pro Einzelfall, maximal 150 bis 200 Euro pro Jahr) selbst übernehmen müssen. Allerdings sind solche Klauseln nur wirksam, wenn sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen – etwa wenn die Höchstgrenzen eingehalten werden und wenn es sich um Bagatellschäden handelt. Eine defekte Dusche fällt in der Regel nicht unter Kleinreparaturen, sondern ist eine größere Instandhaltungsmaßnahme, für die der Vermieter zuständig ist. (Angaben können je nach Vertragsgestaltung und Rechtsprechung abweichen.)

Ganz ehrlich, wir waren überrascht, wie komplex das Mietrecht ist. Es gibt so viele Regelungen, Ausnahmen und Sonderfälle, dass man als Laie schnell den Überblick verliert. Deshalb war es für uns so wertvoll, die Beratung des Mietervereins in Anspruch zu nehmen. Die Expertin dort konnte uns genau sagen, welche Schritte sinnvoll sind und welche Fehler wir vermeiden sollten.

Ein häufiger Fehler, den viele Mieter:innen machen, ist übrigens, dass sie die Miete einfach kürzen, ohne den Vermieter vorher zu informieren. Das kann gefährlich sein, denn der Vermieter könnte dies als Zahlungsverzug werten und eine Kündigung aussprechen. Die richtige Vorgehensweise ist immer: Erst den Mangel anzeigen, dann eine Frist setzen, dann die Mietminderung ankündigen und schließlich die Miete mindern. Jeder dieser Schritte sollte schriftlich dokumentiert werden.

Ein weiterer Fehler ist, dass Mieter:innen oft zu früh aufgeben. Nach einer oder zwei erfolglosen Versuchen, den Vermieter zu erreichen, geben viele auf und arrangieren sich mit dem Mangel. Das ist verständlich – niemand möchte als Querulant gelten oder ein schlechtes Verhältnis zum Vermieter haben. Aber gleichzeitig gibt man damit sein Recht auf eine mängelfreie Wohnung auf.

Wir haben auch gelernt, dass es wichtig ist, realistische Erwartungen zu haben. Eine Reparatur über Nacht ist in den seltensten Fällen möglich – Handwerker müssen beauftragt werden, Termine müssen gefunden werden, Ersatzteile müssen bestellt werden. All das braucht Zeit. Eine Woche für eine Reparatur ist in der Regel angemessen, zwei Wochen sind noch vertretbar. Aber vier Wochen oder länger – das ist eindeutig zu lang.

Später haben wir uns auch mit der Frage beschäftigt, ob wir unsere Erfahrungen öffentlich teilen sollten – etwa in Bewertungsportalen für Vermieter. Tatsächlich gibt es mittlerweile Plattformen, auf denen Mieter:innen ihre Vermieter bewerten können. Das kann für andere Wohnungssuchende hilfreich sein, aber es birgt auch die Gefahr, dass man sich juristisch angreifbar macht – etwa wenn die Bewertung als rufschädigend eingestuft wird. Wir haben uns letztlich dagegen entschieden, weil wir das Problem ja inzwischen gelöst hatten und das Verhältnis zum Vermieter nicht weiter belasten wollten.

Ein weiterer wichtiger Punkt, den wir in dieser Zeit gelernt haben, war die Bedeutung von Kommunikation. Oft entstehen Konflikte nicht, weil eine Seite böswillig handelt, sondern weil die Kommunikation nicht funktioniert. Der Vermieter wusste möglicherweise nicht, wie dringend das Problem für uns war. Wir wussten nicht, dass er Schwierigkeiten hatte, einen Handwerker zu finden. Hätten wir früher offen gesprochen, wäre vielleicht vieles einfacher gewesen.

Trotzdem bleibt die Tatsache, dass Mieter:innen rechtlich geschützt sind. Das Mietrecht ist in Deutschland relativ mieterfreundlich – zumindest im Vergleich zu vielen anderen Ländern. Vermieter können nicht einfach ignorieren, wenn etwas kaputt ist. Sie haben eine gesetzliche Pflicht zur Instandhaltung, und wenn sie dieser Pflicht nicht nachkommen, haben Mieter:innen wirksame Instrumente zur Verfügung.

Ein interessanter Aspekt, den wir während unserer Recherche entdeckt haben, war die europäische Perspektiva. Auch auf EU-Ebene gibt es Regelungen, die Verbraucher:innen schützen – etwa die Verbraucherrechterichtlinie oder Vorschriften zur Produktsicherheit. Zwar betreffen diese nicht direkt das Mietrecht, aber sie zeigen, dass Verbraucherschutz ein wichtiges Thema ist, das auch auf übergeordneter Ebene ernst genommen wird (Quelle: Europäisches Parlament, europa.eu, Stand: 2025).

Ebenfalls hilfreich fanden wir die Informationen des Bundesamts für Sicherheit in der Informationstechnik (BSI), das zwar primär für Cybersicherheit zuständig ist, aber auch allgemeine Ratschläge zur Dokumentation und Datensicherung gibt – was für unsere digitale „Mängelakte" nützlich war (Quelle: bsi.bund.de, Stand: 2025).

Auch wenn das Thema Umwelt auf den ersten Blick nichts mit unserer defekten Dusche zu tun hat, haben wir uns gefragt, ob eine moderne, wassersparende Duscharmatur nicht eine gute Gelegenheit gewesen wäre, gleichzeitig etwas für die Umwelt zu tun. Organisationen wie der NABU oder der BUND setzen sich für nachhaltigen Ressourcenverbrauch ein und weisen darauf hin, dass moderne Armaturen erheblich Wasser sparen können (Quellen: nabu.de und bund-naturschutz.de, Stand: 2025). Leider hatte der Vermieter kein Interesse an einem Upgrade – er wollte nur die defekte Armatur reparieren, nicht austauschen.

Ein letzter Punkt, der uns beschäftigt hat, war die Frage nach der Versicherung des Vermieters. Eigentlich sollte jeder Vermieter eine Gebäudeversicherung haben, die auch Schäden an der Bausubstanz und den fest verbauten Einrichtungen abdeckt. Ob unser Vermieter so eine Versicherung hatte und ob er sie in Anspruch genommen hat, wissen wir nicht. Der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) empfiehlt Vermietern jedenfalls dringend, eine solche Versicherung abzuschließen (Quelle: gdv.de, Stand: 2025).

Im Folgenden möchte ich eine kurze Übersicht geben, wie man bei einem Mietmangel idealerweise vorgeht. Diese Schritte haben sich für uns bewährt und basieren sowohl auf unseren eigenen Erfahrungen als auch auf den Empfehlungen von Fachleuten:

✅ Schaden dokumentieren – 6 Steps

  1. Fotos machen: Sobald der Mangel entdeckt wird, sollten Fotos gemacht werden – am besten mit Zeitstempel. Das beweist, dass der Schaden tatsächlich existiert und wann er aufgetreten ist.
  2. Zeugen notieren: Wenn Nachbarn, Freunde oder Familienmitglieder den Mangel ebenfalls gesehen haben, sollten ihre Namen und Kontaktdaten notiert werden. Im Streitfall können sie als Zeugen dienen.
  3. Vermieter informieren: Den Mangel umgehend dem Vermieter melden – idealerweise schriftlich per E-Mail oder Brief mit Empfangsbestätigung. Die Meldung sollte eine genaue Beschreibung des Mangels, den Zeitpunkt des Auftretens und die Auswirkungen enthalten.
  4. Protokoll anlegen: Alle Kommunikation mit dem Vermieter dokumentieren – Datum, Uhrzeit, Inhalt des Gesprächs oder der E-Mail. Auch wenn der Vermieter nicht antwortet, sollte das festgehalten werden.
  5. Unterlagen digital sichern: Alle Fotos, E-Mails und Dokumente sollten sowohl digital (Cloud oder externe Festplatte) als auch in Papierform gesichert werden. So hat man im Ernstfall Zugriff auf die Beweise.
  6. Frist im Kalender notieren: Die gesetzte Frist sollte im Kalender markiert werden, damit man nicht vergisst, weitere Schritte einzuleiten, falls der Vermieter nicht reagiert.

Musterbrief (Mängelanzeige mit Fristsetzung)

Sehr geehrte Damen und Herren,
hiermit zeige ich an, dass seit dem [Datum] die Dusche in meiner Wohnung defekt ist und kein Wasser mehr führt. Eine Nutzung ist nicht möglich. Ich fordere Sie auf, den Mangel bis zum [Datum, ca. 7-14 Tage später] zu beheben. Sollte dies nicht erfolgen, behalte ich mir vor, die Miete zu mindern und/oder eine Ersatzvornahme durchzuführen. Anbei finden Sie Fotos zur Dokumentation.
Mit freundlichen Grüßen,
[Name]

Dieser Brief ist bewusst kurz und sachlich gehalten. Er enthält alle wesentlichen Informationen: den Mangel, die Frist und die Ankündigung möglicher rechtlicher Schritte. Wichtig ist, dass er höflich, aber bestimmt formuliert ist.

Eine weitere Möglichkeit, die wir in Betracht gezogen haben, war die Einschaltung eines Anwalts. Wenn der Vermieter auch nach mehreren Aufforderungen nicht reagiert, kann es sinnvoll sein, einen Fachanwalt für Mietrecht einzuschalten. Dieser kann den Vermieter schriftlich auffordern, den Mangel zu beseitigen, und notfalls eine Klage einreichen. Allerdings sollte man die Kosten im Blick behalten: Anwaltskosten können schnell mehrere hundert Euro betragen. Wer eine Rechtsschutzversicherung hat, kann diese Kosten möglicherweise geltend machen. (Kosten variieren je nach Aufwand und Anwalt.)

Für uns war die Einschaltung eines Anwalts letztlich nicht notwendig, da der Vermieter nach unserer Androhung der Ersatzvornahme reagiert hat. Aber es war gut zu wissen, dass wir diese Option hatten.

Im Folgenden möchte ich eine kleine Übersicht geben, welche Minderungsquoten bei verschiedenen Mängeln als realistisch gelten. Diese Angaben basieren auf Gerichtsurteilen und Fachliteratur, sind aber nicht verbindlich. Die tatsächliche Höhe der Minderung kann nur im Einzelfall bestimmt werden.

Mangel Typische Minderung Hinweis
Dusche komplett defekt 10–20 % Hängt davon ab, ob eine Badewanne vorhanden ist¹
Heizung im Winter ausgefallen 30–100 % Je nach Außentemperatur und Dauer des Ausfalls²
Schimmelbefall im Schlafzimmer 20–50 % Abhängig von Größe und Gesundheitsgefährdung³
Defekte Toilette 20–30 % Bei völliger Unbenutzbarkeit auch höher möglich⁴
Lärm durch Baustelle 10–25 % Abhängig von Dauer, Tageszeit und Intensität⁵

¹ Bei vorhandener Badewanne eher 10–15 %, ohne Alternative eher 15–20 %.
² Bei völligem Ausfall der Heizung im Winter kann die Minderung bis zu 100 % betragen, wenn die Wohnung unbewohnbar wird.
³ Gesundheitsgefährdung führt zu höheren Minderungsquoten.
⁴ Wenn Ausweichmöglichkeiten fehlen, höhere Minderung gerechtfertigt.
⁵ Baustellenlärm ist häufig schwer zu bewerten; Dokumentation ist besonders wichtig.

Diese Tabelle soll nur eine Orientierung bieten. Wer eine Mietminderung vornehmen möchte, sollte sich unbedingt individuell beraten lassen – entweder durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt.

Ganz ehrlich, rückblickend hätten wir einiges anders machen können. Wir hätten früher schriftlich kommunizieren sollen, wir hätten klarer und bestimmter auftreten können, wir hätten vielleicht auch früher professionelle Hilfe in Anspruch nehmen sollen. Aber gleichzeitig sind wir froh, dass wir durchgehalten haben und dass die Dusche am Ende repariert wurde.

Später haben wir uns auch gefragt, ob wir den Vermieter hätten verklagen können – etwa auf Schadensersatz wegen der Unannehmlichkeiten. Rechtlich wäre das möglicherweise möglich gewesen, aber der Aufwand hätte in keinem Verhältnis zum Nutzen gestanden. Wir hatten ja keine größeren finanziellen Einbußen, nur Unannehmlichkeiten. Und die kann man zwar im Rahmen einer Mietminderung geltend machen, aber eine darüber hinausgehende Schadensersatzforderung wäre schwierig zu begründen gewesen.

Ein weiterer Punkt, der uns in dieser Zeit bewusst geworden ist, war die Bedeutung von Prävention. Wenn man eine Wohnung neu anmietet, sollte man sich vorab informieren: Wie ist der Zustand der Sanitäranlagen? Wie alt sind die Leitungen? Gibt es bekannte Probleme im Haus? Manche dieser Informationen kann man vom Vermieter erfragen, andere erfährt man vielleicht von den Nachbarn. Je besser man informiert ist, desto eher kann man Probleme vermeiden oder zumindest darauf vorbereitet sein.

Wir haben uns auch vorgenommen, künftig regelmäßig kleine Wartungsarbeiten selbst durchzuführen – etwa Dichtungen überprüfen, Abflüsse reinigen, Armaturen entkalken. Das verhindert zwar nicht alle Defekte, aber es kann dazu beitragen, dass größere Schäden gar nicht erst entstehen.

Abschließend möchte ich noch einmal betonen, wie wichtig es ist, sich nicht einschüchtern zu lassen. Mieter:innen haben Rechte – und diese Rechte sollten auch wahrgenommen werden. Natürlich sollte man nicht bei jeder Kleinigkeit gleich zum Anwalt rennen oder die Miete kürzen. Aber wenn ein ernsthafter Mangel vorliegt und der Vermieter nicht reagiert, ist es wichtig, konsequent zu bleiben.

Unsere Erfahrung hat uns gezeigt, dass es sich lohnt, für seine Rechte einzustehen. Nicht nur, weil wir am Ende eine funktionierende Dusche hatten, sondern auch, weil wir gelernt haben, dass wir uns nicht alles gefallen lassen müssen. Das war eine wichtige Lektion – nicht nur für uns als Mieter:innen, sondern auch als Familie.

Heute, mehrere Monate später, funktioniert die Dusche immer noch einwandfrei. Wir haben ein besseres Verhältnis zu unserem Vermieter, weil wir offen über das Problem gesprochen haben. Und wir sind besser vorbereitet, falls in Zukunft wieder etwas kaputtgehen sollte. Denn seien wir ehrlich: In einer Mietwohnung geht immer mal etwas kaputt. Das ist normal. Wichtig ist nur, dass man weiß, wie man damit umgeht.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Viele Leser:innen haben uns nach der Veröffentlichung ähnlicher Beiträge gefragt, welche Schritte konkret notwendig sind, wenn der Vermieter auf Mängelanzeigen nicht reagiert. Hier sind die häufigsten Fragen und unsere Antworten darauf:

1. Wie lange darf der Vermieter maximal brauchen, um einen Mangel zu beheben?

Das Gesetz nennt keine feste Frist, sondern verlangt eine „angemessene" Frist. Was angemessen ist, hängt vom Einzelfall ab. Bei einem Totalausfall der Dusche oder Heizung sollte eine Reparatur innerhalb von wenigen Tagen möglich sein. Bei kleineren Mängeln kann auch eine Frist von ein bis zwei Wochen angemessen sein. Wenn Ersatzteile bestellt werden müssen oder der Handwerker ausgebucht ist, kann es auch länger dauern – aber der Vermieter sollte den Mieter darüber informieren. (Quelle: Deutscher Mieterbund, Stand: 2025) Angaben können je nach Dringlichkeit und Verfügbarkeit von Handwerkern variieren.

2. Kann ich die Miete einfach kürzen, ohne vorher den Vermieter zu informieren?

Rechtlich gesehen mindert sich die Miete automatisch, sobald ein Mangel vorliegt und der Vermieter davon Kenntnis hat (§ 536 Abs. 1 BGB). Trotzdem ist es dringend zu empfehlen, die Mietminderung vorher schriftlich anzukündigen. So vermeidet man Missverständnisse und kann im Streitfall nachweisen, dass man korrekt vorgegangen ist. Wer ohne Ankündigung weniger Miete überweist, riskiert, dass der Vermieter dies als Zahlungsverzug wertet und eine Kündigung ausspricht. Im Zweifelsfall sollte immer eine rechtliche Beratung eingeholt werden.

3. Was kann ich tun, wenn der Vermieter behauptet, dass ich den Schaden selbst verursacht habe?

In diesem Fall trägt grundsätzlich der Mieter die Beweislast dafür, dass er den Schaden nicht verursacht hat – es sei denn, es handelt sich um einen offensichtlichen Verschleißschaden. Deshalb ist die Dokumentation so wichtig: Fotos vom Zustand der Wohnung bei Einzug, regelmäßige Wartung, Zeugen für den ordnungsgemäßen Gebrauch. Wenn der Vermieter dennoch behauptet, man sei schuld, sollte man sich nicht einschüchtern lassen, sondern auf einer sachlichen Klärung bestehen. Im Zweifel kann ein Gutachter hinzugezogen werden, um die Ursache des Schadens festzustellen. (Quelle: Stiftung Warentest, test.de, Stand: 2025) Die Kosten für ein Gutachten trägt in der Regel derjenige, der es beauftragt, es sei denn, es stellt sich heraus, dass der Vermieter im Unrecht war.

4. Darf ich selbst einen Handwerker beauftragen und die Kosten vom Vermieter zurückfordern?

Ja, unter bestimmten Voraussetzungen ist eine sogenannte Ersatzvornahme möglich (§ 536a Abs. 2 BGB). Dafür muss der Vermieter zunächst über den Mangel informiert werden und eine angemessene Frist zur Reparatur erhalten haben. Nur wenn er diese Frist verstreichen lässt oder wenn es sich um einen Notfall handelt (z. B. Rohrbruch), darf man selbst aktiv werden. Wichtig: Die Kosten sollten angemessen sein. Wer einen überteuerten Handwerker beauftragt, bleibt möglicherweise auf einem Teil der Kosten sitzen. Deshalb empfiehlt sich vorher ein Kostenvoranschlag. Diese Regelung gilt nur für Mängel, die der Vermieter zu vertreten hat.

5. Kann der Vermieter mir kündigen, wenn ich die Miete gemindert habe?

Nein, eine Kündigung allein wegen einer berechtigten Mietminderung ist unwirksam. Allerdings muss die Minderung angemessen sein. Wer zu viel mindert, kann Mietschulden aufbauen, und ab einem gewissen Betrag (in der Regel zwei Monatsmieten Rückstand) kann der Vermieter wegen Zahlungsverzugs kündigen. Deshalb ist es so wichtig, die Höhe der Minderung sorgfältig zu berechnen und sich im Zweifel beraten zu lassen. (Quelle: Deutscher Mieterbund, Stand: 2025) Eine pauschale Kündigung wegen Mietminderung ist rechtlich nicht zulässig.