Versicherungen & Recht

Heimlich untervermietet? So schnell droht dir die fristlose Kündigung!

Winterberg 2025. 10. 31. 07:38

Wohnung untervermieten ohne Zustimmung – welche Folgen drohen?

Zuletzt aktualisiert: 31.10.2025

🔹 Worum es heute geht: Was passiert, wenn man ohne Erlaubnis des Vermieters jemanden in die eigene Wohnung aufnimmt – rechtliche Grenzen, persönliche Erfahrungen und praktische Lösungswege.

🔹 Was wir gelernt haben: Untervermietung ohne Zustimmung kann zur fristlosen Kündigung führen, doch mit offenem Gespräch und nachvollziehbaren Gründen lässt sich oft eine Einigung finden.

🔹 Was Leser:innen davon haben: Konkrete Handlungsschritte, Musterformulierungen für den Antrag beim Vermieter und Einblick in typische Fallstricke aus dem Alltag.

In den ersten Wochen nach dem Umzug unserer Nachbarin schien alles normal. Sie grüßte freundlich im Treppenhaus, trug ihre Einkäufe hinauf, und abends brannte Licht hinter ihren Fenstern. Dann, eines Morgens im Spätsommer, stand plötzlich ein junger Mann mit Rucksack vor ihrer Tür und klingelte Sturm. Meine Frau, die gerade die Katze fütterte, schaute aus dem Fenster und sah, wie die Nachbarin ihm aufmachte – nicht überrascht, sondern erwartet. „Wahrscheinlich Besuch", dachte ich mir und machte mir keine weiteren Gedanken. Doch drei Wochen später erfuhren wir die ganze Geschichte: Sie hatte ihr Gästezimmer über eine Online-Plattform vermietet, ohne ihren Vermieter zu informieren. Und der hatte es zufällig herausgefunden, weil der Untermieter eine Paketzustellung mit vollem Namen angegeben hatte.

Was folgte, war ein Schriftwechsel, der sich über Monate hinzog. Erst eine förmliche Abmahnung, dann die Androhung der Kündigung, schließlich ein Vergleich vor Gericht. Unsere Nachbarin hatte Glück: Der Richter sah ein berechtigtes Interesse, weil sie nach einer Trennung kurzfristig finanzielle Unterstützung brauchte. Trotzdem kostete sie die Sache Nerven, Anwaltsgebühren und fast ihre Wohnung. Diese Erfahrung hat uns gelehrt, wie wichtig es ist, vorher zu fragen – und wie schnell aus einer gut gemeinten Lösung ein juristisches Problem werden kann.

Ganz ehrlich, am Anfang wussten wir das nicht so genau mit der Untervermietung. Viele denken: „Ich zahle doch die Miete, also kann ich auch bestimmen, wer bei mir wohnt." Tatsächlich ist die Rechtslage klarer, als man glaubt. Laut § 540 BGB darf ein Mieter die Wohnung oder Teile davon nur mit Erlaubnis des Vermieters an Dritte überlassen. „Überlassen" bedeutet hier nicht nur langfristige Vermietung, sondern auch kürzere Zeiträume – etwa über Airbnb, Couchsurfing oder einfach, weil ein Freund vorübergehend einzieht. Der Gesetzgeber möchte verhindern, dass Vermieter die Kontrolle über ihre Immobilie verlieren und dass durch ständig wechselnde Bewohner Probleme entstehen: Lärm, Abnutzung, fehlende Vertrauensbasis. (Quelle: Bundesministerium der Justiz, Stand: 2025 – Auslegung kann je nach Einzelfall variieren.)

Später haben wir gemerkt, dass es durchaus Ausnahmen gibt. Nicht jede Form des Zusammenlebens ist automatisch „Untervermietung". Wenn der eigene Partner, Ehegatte oder Lebenspartner einzieht, braucht man in der Regel keine Zustimmung – das gilt als „Gebrauch der Wohnung zu eigenen Zwecken". Auch nahe Familienangehörige wie Kinder oder Eltern dürfen häufig ohne Erlaubnis aufgenommen werden, solange keine Gegenleistung fließt und die Wohnfläche ausreichend ist. Sobald jedoch Geld ins Spiel kommt – sei es eine feste Miete, eine Kostenbeteiligung oder sogar nur symbolische Beträge –, wird es kritisch. Dann liegt meist ein Untermietverhältnis vor, und der Vermieter muss informiert werden. (Hinweis: Einzelheiten können sich nach Mietvertrag und regionaler Rechtsprechung unterscheiden.)

In unserem Freundeskreis kam das Thema immer wieder auf. Ein Bekannter, der für sechs Monate beruflich ins Ausland musste, wollte seine Zweizimmerwohnung nicht leer stehen lassen. „Ich finde bestimmt jemanden, der aufpasst", sagte er beim Grillabend. Wir rieten ihm, vorher mit dem Vermieter zu sprechen – und er tat es. Die Antwort kam innerhalb von drei Tagen: „Kein Problem, aber bitte Namen, Ausweis und befristeter Untermietvertrag." So einfach kann es laufen, wenn man rechtzeitig kommuniziert. Der Vermieter hatte Sicherheit, unser Freund konnte beruhigt reisen, und der Untermieter wohnte legal. Hätte er es heimlich gemacht, wäre das Risiko enorm gewesen: Bei Entdeckung droht eine Abmahnung, im Wiederholungsfall oder bei schwerem Verstoß sogar die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB. (Quelle: Deutscher Mieterbund, Stand: 2025 – Rechtsfolgen können je nach Schwere des Verstoßes variieren.)

Die Europäische Kommission hat in den letzten Jahren verstärkt auf Transparenz im Wohnungsmarkt gedrängt. Besonders in Metropolen wie Berlin, München oder Hamburg führen illegale Kurzzeitvermietungen über Plattformen zu Wohnungsknappheit und steigenden Mieten. Daher wurden in vielen EU-Mitgliedstaaten Regelungen verschärft: Wer seine Wohnung häufig oder dauerhaft untervermietet, ohne den Eigentümer zu informieren, kann mit Bußgeldern rechnen – in Berlin beispielsweise bis zu 500.000 Euro bei gewerbsmäßiger Zweckentfremdung. (Quelle: Europäisches Parlament, Bericht zu Wohnraumpolitik, Stand: 2025 – Bußgeldhöhe variiert nach Bundesland und Einzelfall.) Diese Zahlen klingen drastisch, treffen aber vor allem jene, die aus der Wohnungsnot Profit schlagen wollen. Für normale Mieter, die aus persönlichen Gründen einmal untervermieten möchten, gelten mildere Maßstäbe – vorausgesetzt, sie handeln transparent.

Eines Abends saßen wir mit unserer Nachbarin zusammen, nachdem der Gerichtsvergleich durch war. Sie erzählte uns, wie erleichtert sie war: „Ich dachte wirklich, ich verliere die Wohnung." Der Richter hatte ihr zwar Recht gegeben, dass ein berechtigtes Interesse vorlag – ihre finanzielle Notlage nach der Trennung –, aber gleichzeitig klargemacht: Ohne Antrag beim Vermieter hätte sie keine Chance gehabt. Das Gericht betonte, dass § 553 BGB dem Mieter einen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung einräumt, wenn ein berechtigtes Interesse besteht und dem Vermieter die Untervermietung zumutbar ist. Typische anerkannte Gründe sind: berufliche Versetzung, Jobwechsel, Pflegebedürftigkeit von Angehörigen, vorübergehende finanzielle Engpässe oder Studium im Ausland. (Quelle: Bundesgerichtshof, Urteile zur Untervermietung, Stand: 2025 – Einzelfallprüfung erforderlich.)

Wichtig ist dabei die Formulierung „berechtigtes Interesse". Das bedeutet nicht, dass man einfach Lust hat, mit jemandem zusammenzuwohnen. Es muss einen nachvollziehbaren, objektiven Grund geben. „Mein Freund braucht ein Zimmer" reicht in der Regel nicht aus. „Ich muss für ein Jahr ins Ausland und möchte meine Wohnung behalten" hingegen schon. Der Vermieter darf die Erlaubnis nur verweigern, wenn ihm die Untervermietung nicht zumutbar ist – etwa weil die Wohnung dann überbelegt wäre, der Untermieter als unzuverlässig bekannt ist oder bauliche Gründe dagegensprechen. In der Praxis lehnen Vermieter häufig ab, wenn keine konkreten Informationen über den Untermieter vorgelegt werden. Deshalb empfiehlt es sich, dem Antrag gleich eine Kopie des Personalausweises, eine Schufa-Auskunft und eine kurze Beschreibung der Lebensumstände beizufügen.

Nach diesem Erlebnis haben wir uns intensiver mit dem Thema beschäftigt. Wir lasen Urteile, sprachen mit einem befreundeten Anwalt und stöberten in Fachartikeln. Dabei stießen wir auf erstaunliche Details: Selbst wenn der Mietvertrag eine Klausel enthält, die jede Untervermietung generell verbietet, ist diese Klausel häufig unwirksam. Der Bundesgerichtshof hat mehrfach entschieden, dass pauschale Verbote gegen § 553 BGB verstoßen. (Quelle: BGH, Az. VIII ZR 330/11, Stand: 2012 – Rechtsprechung kann sich weiterentwickeln.) Das heißt: Selbst wenn im Vertrag steht „Untervermietung nicht gestattet", kann man unter Umständen trotzdem einen Antrag stellen – und hat bei berechtigtem Interesse gute Chancen. Allerdings sollte man sich nicht blind darauf verlassen, sondern im Zweifelsfall juristischen Rat einholen.

In der Praxis läuft es oft so ab: Der Mieter schreibt einen formlosen Antrag an den Vermieter, in dem er sein Anliegen begründet, den Untermieter vorstellt und angibt, für welchen Zeitraum die Untervermietung geplant ist. Der Vermieter hat dann in der Regel zwei bis vier Wochen Zeit zu antworten. Schweigt er, bedeutet das jedoch nicht automatisch Zustimmung – Schweigen gilt nicht als Genehmigung. Erst eine ausdrückliche schriftliche Erlaubnis schafft Rechtssicherheit. Verweigert der Vermieter die Zustimmung ohne triftigen Grund, kann der Mieter notfalls vor Gericht ziehen. Solche Verfahren sind zwar selten, aber sie kommen vor. Meist einigen sich die Parteien außergerichtlich, weil beiden Seiten an einem guten Verhältnis gelegen ist.

Was viele nicht wissen: Auch die Höhe der Untermiete spielt eine Rolle. Verlangt der Hauptmieter eine unangemessen hohe Miete vom Untermieter, kann das als „Wucher" oder „überhöhte Gewinnerzielung" ausgelegt werden – vor allem in Regionen mit Mietpreisbremse. Das Landgericht Berlin etwa entschied in einem Fall, dass eine Untermiete, die 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, sittenwidrig sein kann. (Quelle: Landgericht Berlin, Az. 67 S 190/18, Stand: 2018 – Grenzwerte können regional abweichen.) Auch hier gilt: Transparenz schützt. Wer dem Vermieter ehrlich mitteilt, welchen Betrag er nehmen möchte, und diesen am Mietspiegel orientiert, ist auf der sicheren Seite.

Unsere Nachbarin erzählte uns später noch von einem Detail, das ihr fast zum Verhängnis wurde: Sie hatte den Untermieter nicht schriftlich angemeldet. Als ein Wasserschaden auftrat, wollte die Versicherung des Vermieters nicht zahlen, weil „unbefugte Personen" in der Wohnung gelebt hätten. Zum Glück konnte sie nachweisen, dass sie nichts mit dem Schaden zu tun hatte, aber die Diskussion war unangenehm. Das zeigt: Untervermietung ohne Zustimmung gefährdet nicht nur das Mietverhältnis, sondern kann auch Versicherungsschutz aushebeln. Die meisten Haftpflicht- und Hausratversicherungen verlangen, dass alle Bewohner gemeldet sind. (Hinweis: Versicherungsbedingungen können je nach Anbieter variieren – Quelle: Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV), Stand: 2025.)

Mittlerweile gibt es in vielen Städten auch spezielle Meldepflichten. Wer länger als sechs Monate abwesend ist und seine Wohnung untervermietet, muss das manchmal beim Einwohnermeldeamt anzeigen. In Hamburg etwa müssen Hauptmieter angeben, wenn sie dauerhaft an einem anderen Ort leben. Auch hier gilt: Wer rechtzeitig informiert, vermeidet Bußgelder. Die Höhe der Geldstrafen variiert, liegt aber häufig zwischen 50 und 500 Euro. (Quelle: Hamburgisches Meldegesetz, Stand: 2025 – Details können sich nach Bundesland unterscheiden.)

Besonders kompliziert wird es bei möblierten Untervermietungen. Hier darf der Hauptmieter in der Regel einen Aufschlag verlangen – für Abnutzung, Reinigung und die Bereitstellung von Inventar. Dieser Aufschlag sollte jedoch angemessen sein, üblicherweise zwischen 10 und 25 Prozent der Nettokaltmiete. Übertreibt man, kann der Untermieter Rückforderungen geltend machen oder sogar den Mietvertrag anfechten. Auch der Vermieter könnte den Verdacht hegen, der Hauptmieter wolle aus der Untervermietung Gewinn ziehen – was unter Umständen als Zweckentfremdung oder gewerbliche Tätigkeit ausgelegt werden kann. (Quelle: Stiftung Warentest, Ratgeber Mietrecht, Stand: 2025 – Richtwerte können individuell abweichen.)

Ein weiteres Problem: Kündigungsfristen. Der Untermieter hat gegenüber dem Hauptmieter eigene Rechte. Kündigt der Vermieter dem Hauptmieter, bedeutet das nicht automatisch, dass der Untermieter sofort ausziehen muss. In manchen Fällen kann der Untermieter Schadensersatz verlangen, wenn der Hauptmieter ihn nicht rechtzeitig informiert hat. Umgekehrt kann der Hauptmieter den Untermieter in der Regel nur mit den üblichen gesetzlichen Fristen kündigen – drei Monate zum Monatsende. Wer hier planlos agiert, riskiert rechtliche Auseinandersetzungen auf mehreren Ebenen: mit dem Vermieter, mit dem Untermieter und möglicherweise mit der Versicherung.

Unsere Nachbarin hat aus der Sache gelernt. Heute würde sie niemals mehr jemanden einziehen lassen, ohne vorher zu fragen. Aber sie hat auch festgestellt: Die meisten Vermieter sind kooperativ, wenn man ehrlich ist. Ihr jetziger Vermieter – sie ist mittlerweile umgezogen – hat ihr sogar von sich aus angeboten, bei längerer Abwesenheit einen Untermieter zu akzeptieren, solange sie ihn informiert. „Das hätte ich mir früher viel Stress gespart", sagte sie beim letzten Kaffeeklatsch. Und genau das ist der Punkt: Kommunikation löst mehr Probleme, als man denkt.

Für alle, die jetzt konkret vor der Frage stehen, haben wir eine kleine Übersicht erstellt. Sie zeigt, welche Schritte sinnvoll sind und worauf man achten sollte:

Schritt Was ist zu tun? Wichtiger Hinweis
1. Prüfen Mietvertrag lesen: Steht etwas zur Untervermietung? Auch pauschale Verbote können unwirksam sein.¹
2. Begründung finden Berechtigtes Interesse formulieren (Job, Finanzen, Familie) „Freund braucht Zimmer" reicht meist nicht.²
3. Untermieter vorstellen Personalausweis, Schufa, kurze Beschreibung beifügen Erhöht die Chance auf Zustimmung erheblich.³
4. Schriftlichen Antrag stellen Formlos, aber präzise: Zeitraum, Miethöhe, Gründe angeben Keine Zustimmung ohne schriftliche Antwort.⁴
5. Frist setzen Vermieter hat ca. 2–4 Wochen Bedenkzeit Schweigen = keine Genehmigung.⁵
6. Versicherung informieren Haftpflicht und Hausrat über neuen Bewohner informieren Sonst droht Verlust des Versicherungsschutzes.⁶

¹ Quelle: BGH, Az. VIII ZR 330/11 – individuelle Prüfung ratsam.
² Quelle: Deutscher Mieterbund, Stand: 2025 – Auslegung kann variieren.
³ Praxistipp von Fachanwälten – keine gesetzliche Pflicht, aber empfohlen.
⁴ § 553 BGB – Zustimmung muss ausdrücklich erteilt werden.
⁵ Rechtsauffassung der meisten Gerichte, Stand: 2025.
⁶ Quelle: GDV, Stand: 2025 – Bedingungen je nach Versicherer unterschiedlich.

Noch ein Wort zur Dauer der Untervermietung: Wer nur für wenige Wochen untervermieten möchte – etwa während des Sommerurlaubs –, hat bessere Chancen auf Zustimmung als jemand, der auf Jahre hinaus einen Mitbewohner aufnehmen will. Vermieter fürchten oft, die Kontrolle über ihre Immobilie zu verlieren. Eine klare zeitliche Befristung nimmt diese Sorge. In unserem Fall war die Untervermietung auf sechs Monate begrenzt, was der Richter als „vertretbar" ansah. Hätte unsere Nachbarin einen unbefristeten Vertrag abgeschlossen, wäre die Sache komplizierter geworden.

Ein weiterer Aspekt, der oft übersehen wird: Betriebskosten. Wenn ein Untermieter einzieht, steigen in der Regel Wasser-, Heiz- und Stromverbrauch. Der Hauptmieter muss klären, ob er diese Kosten weitergibt oder selbst trägt. Auch der Vermieter hat ein Interesse daran zu wissen, wie viele Personen in der Wohnung leben – schließlich berechnet er die Betriebskostenvorauszahlung nach Personen oder Quadratmetern. Wer hier nicht transparent ist, riskiert Nachforderungen oder Streitigkeiten bei der Nebenkostenabrechnung. (Quelle: Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen, Informationen zu Betriebskosten, Stand: 2025 – Details können je nach Abrechnungsmodus variieren.)

Praktisch sieht das dann so aus: Der Hauptmieter meldet dem Vermieter, dass ab dem 1. März eine weitere Person einzieht. Der Vermieter passt die Betriebskostenvorauszahlung an – meist um 20 bis 50 Euro pro Monat. Der Hauptmieter vereinbart mit dem Untermieter, dass dieser die Mehrkosten übernimmt. Alle sind informiert, alle zahlen ihren Anteil, niemand wird überrascht. So funktioniert Zusammenleben im Mietverhältnis.

In manchen Fällen verlangt der Vermieter auch eine Kaution vom Untermieter. Rechtlich ist das nicht zwingend, aber durchaus üblich. Die Kaution sichert mögliche Schäden ab, die der Untermieter verursacht. Der Hauptmieter bleibt jedoch gegenüber dem Vermieter voll verantwortlich – er haftet auch für Schäden, die der Untermieter anrichtet. Deshalb ist es sinnvoll, mit dem Untermieter einen klaren schriftlichen Vertrag abzuschließen, in dem Rechte und Pflichten geregelt sind: Miethöhe, Kündigungsfristen, Hausordnung, Haftung. Musterverträge findet man beim Deutschen Mieterbund oder online bei Stiftung Warentest. (Quelle: Deutscher Mieterbund, Musterverträge, Stand: 2025 – individuelle Anpassung empfohlen.)

Was passiert eigentlich, wenn der Vermieter die Untervermietung stillschweigend duldet? Manche Vermieter wissen, dass ein Untermieter in der Wohnung lebt, sagen aber nichts. Rechtlich ist das eine Grauzone. Eine stillschweigende Duldung ist keine Zustimmung. Der Vermieter kann theoretisch auch nach Jahren noch abmahnen oder kündigen – vorausgesetzt, er kann nachweisen, dass die Untervermietung ohne Erlaubnis erfolgte. Allerdings wird es schwierig, wenn er jahrelang nichts unternommen hat. Gerichte neigen dazu, eine „faktische Genehmigung" anzunehmen, wenn der Vermieter über längere Zeit Kenntnis hatte und nicht reagiert hat. Verlassen sollte man sich darauf jedoch nicht.

Ein befreundeter Rechtsanwalt riet uns damals: „Immer schriftlich, immer dokumentieren." Das gilt für den Antrag, die Antwort des Vermieters, den Untermietvertrag und alle weiteren Absprachen. E-Mails sind besser als mündliche Zusagen, aber ein eingeschriebener Brief ist am sichersten. Im Streitfall zählt nur, was man schwarz auf weiß hat. Unsere Nachbarin hatte zum Glück ein paar E-Mails aufbewahrt, in denen sie den Vermieter um ein Gespräch gebeten hatte – das half ihr vor Gericht, ihre gute Absicht nachzuweisen.

Abschließend noch ein Blick auf die psychologische Seite. Untervermietung ist nicht nur eine rechtliche, sondern auch eine menschliche Angelegenheit. Vermieter haben oft Angst vor dem Unbekannten: Wer ist dieser Mensch? Wird er die Wohnung pflegen? Zahlt er pünktlich? Wird es Beschwerden von Nachbarn geben? Wer diese Sorgen ernst nimmt und von sich aus Informationen liefert, nimmt dem Vermieter die Angst. Ein kurzes persönliches Gespräch, ein freundlicher Brief, ein Foto vom gepflegten Zustand der Wohnung – solche Kleinigkeiten können den Unterschied machen. Juristen nennen das „Vertrauensbildung". Wir nennen es gesunden Menschenverstand.

Für alle, die jetzt einen Antrag stellen möchten, haben wir einen kurzen Musterbrief formuliert. Er ist bewusst einfach gehalten und kann individuell angepasst werden:

Musterbrief: Antrag auf Erlaubnis zur Untervermietung

Sehr geehrte/r Frau/Herr [Name],

hiermit beantrage ich gemäß § 553 BGB die Erlaubnis, meine Wohnung [Adresse] in der Zeit vom [Datum] bis [Datum] teilweise/vollständig an Herrn/Frau [Name des Untermieters] unterzuvermieten.

Der Grund für mein Anliegen ist [z. B. berufliche Versetzung, vorübergehende finanzielle Engpässe, Pflegebedürftigkeit eines Angehörigen].

Der/Die Untermieter/in ist [Alter, Beruf, kurze Beschreibung]. Eine Kopie des Personalausweises sowie eine Schufa-Auskunft füge ich diesem Schreiben bei.

Die monatliche Untermiete beträgt [Betrag] Euro inklusive Nebenkosten. Sollten Sie weitere Informationen benötigen, stehe ich gerne für ein persönliches Gespräch zur Verfügung.

Ich bitte um eine schriftliche Bestätigung Ihrer Zustimmung und verbleibe mit freundlichen Grüßen,
[Name, Unterschrift]

Wichtig ist, dass man nicht erst handelt und dann fragt. Die Reihenfolge ist entscheidend: Erst der Antrag, dann die Zustimmung, dann der Einzug. Wer es umgekehrt macht, riskiert rechtliche Konsequenzen. Und selbst wenn man glaubt, der Vermieter würde schon nicht nachfragen – es gibt immer Situationen, in denen die Wahrheit ans Licht kommt: Paketbote, Handwerker, Nachbarn, Nebenkostenabrechnung. Dann steht man dumm da.

Eine Bekannte von uns hat neulich erzählt, sie habe einfach ihren Freund einziehen lassen, ohne zu fragen. „Der Vermieter wohnt ja nicht im Haus", meinte sie. Wir haben ihr dringend geraten, nachträglich einen Antrag zu stellen. Sie tat es – und bekam postwendend eine Abmahnung, weil der Vermieter bereits davon wusste. Er hatte ihr aber eine zweite Chance gegeben: „Stellen Sie einen ordentlichen Antrag, und wir reden darüber." Am Ende bekam sie die Erlaubnis, aber das hätte auch schiefgehen können. Nicht jeder Vermieter ist so nachsichtig.

Auch Studierende sollten aufpassen. WG-Zimmer werden oft von einem Hauptmieter weitergegeben. Wenn dieser jedoch selbst nur Untermieter ist oder die Untervermietung nicht erlaubt wurde, steht die gesamte WG auf wackeligem Grund. Gerade in Universitätsstädten kommt es immer wieder vor, dass Vermieter ganze WGs auflösen, weil der Hauptmieter ohne Erlaubnis untervermietet hat. Für die Mitbewohner bedeutet das: plötzlicher Auszug, Stress, Wohnungssuche unter Zeitdruck. Deshalb lohnt es sich, schon beim Einzug zu fragen: „Ist die Untervermietung genehmigt?"

Im digitalen Zeitalter gibt es noch eine neue Herausforderung: Social Media. Manche Leute posten Fotos von ihrem Untermieter oder erwähnen in Stories, dass sie „jetzt einen Mitbewohner" haben. Vermieter nutzen durchaus öffentliche Profile, um herauszufinden, was in ihren Wohnungen passiert. Das mag altmodisch klingen, aber rechtlich ist es nicht verboten. Wer also illegal untervermietet und gleichzeitig öffentlich darüber spricht, handelt leichtsinnig.

Übrigens: Auch im Ausland gelten ähnliche Regeln. In Österreich, der Schweiz, Frankreich oder den Niederlanden braucht man ebenfalls meist eine Erlaubnis des Vermieters. Die Details unterscheiden sich, aber das Grundprinzip bleibt: Wer fremden Wohnraum nutzt, muss den Eigentümer informieren. Die Europäische Union arbeitet seit Jahren daran, Mietrecht zu harmonisieren – vor allem, um illegale Kurzzeitvermietungen einzudämmen. (Quelle: Europäisches Parlament, Wohnraumpolitik und Kurzzeitvermietung, Stand: 2025 – nationale Gesetze können abweichen.) Wer also plant, seine Wohnung in einer anderen Stadt oder einem anderen Land unterzuvermieten, sollte sich vorher genau informieren.

Zusammengefasst: Untervermietung ohne Zustimmung ist ein Risiko, das man nicht eingehen sollte. Die Folgen reichen von Abmahnung über Schadensersatzforderungen bis hin zur fristlosen Kündigung. Gleichzeitig gibt es legitime Gründe, warum Menschen untervermieten müssen – und in vielen Fällen zeigen sich Vermieter kooperativ, wenn man sie rechtzeitig und ehrlich informiert. Das Gesetz ist auf Seiten derjenigen, die transparent handeln. Wer ein berechtigtes Interesse nachweisen kann, hat gute Chancen auf Erlaubnis. Wer hingegen heimlich agiert, verliert im Zweifelsfall nicht nur die Wohnung, sondern auch das Vertrauen aller Beteiligten.

Nach all den Gesprächen, Recherchen und Erfahrungen in unserem Umfeld haben wir eine einfache Regel aufgestellt: Lieber einmal zu viel fragen als einmal zu wenig. Ein kurzer Anruf, ein formloses Schreiben, ein ehrliches Gespräch – das kostet wenig Zeit, spart aber im Ernstfall Geld, Nerven und die Wohnung. Unsere Nachbarin ist heute froh, dass sie den Rechtsstreit hinter sich hat. Sie hat ihre Wohnung behalten, zahlt nun eine angemessene Untermiete an ihren Untermieter, und der Vermieter weiß Bescheid. Alle sind zufrieden. So sollte es sein.

✅ Untervermietung richtig organisieren – 6 Steps

  1. Mietvertrag prüfen – Gibt es Klauseln zur Untervermietung? Sind sie wirksam?
  2. Berechtigtes Interesse formulieren – Job, Finanzen, Familie: konkrete Gründe nennen.
  3. Untermieter dokumentieren – Ausweis, Schufa, kurze Vorstellung beifügen.
  4. Schriftlichen Antrag stellen – Formlos, aber präzise: Zeitraum, Miete, Begründung.
  5. Versicherung informieren – Haftpflicht und Hausrat über neue Bewohner benachrichtigen.
  6. Frist im Kalender notieren – Vermieter hat 2–4 Wochen Bedenkzeit, dann nachfassen.

💬 Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Viele Leser:innen haben uns gefragt: Brauche ich wirklich eine schriftliche Erlaubnis, oder reicht eine mündliche Zusage?

Eine mündliche Zusage ist besser als nichts, aber im Streitfall nicht beweisbar. Gerichte verlangen häufig einen Nachweis – und der gelingt nur mit einem schriftlichen Dokument. Am sichersten ist ein Brief oder eine E-Mail, in der der Vermieter ausdrücklich zustimmt. Schweigen oder „Ich schau mal" zählt nicht als Genehmigung. (Quelle: Deutscher Mieterbund, Stand: 2025 – Einzelfälle können abweichen.)

Eine andere Frage lautet: Was ist, wenn mein Vermieter ohne Grund ablehnt?

Dann hast Du unter Umständen einen Anspruch darauf, dass ein Gericht die Erlaubnis ersetzt. Laut § 553 BGB darf der Vermieter nur ablehnen, wenn ihm die Untervermietung nicht zumutbar ist – etwa wegen Überbelegung, Unzuverlässigkeit des Untermieters oder baulicher Gründe. Lehnt er ohne triftigen Grund ab, kannst Du klagen. Solche Verfahren sind selten, aber sie enden oft zugunsten des Mieters, wenn ein berechtigtes Interesse nachgewiesen wird. (Quelle: BGH, verschiedene Urteile zur Untervermietung, Stand: 2025 – Rechtsberatung empfohlen.)

Und schließlich: Darf ich meine Wohnung über Airbnb vermieten, wenn ich eine Untervermietungs-Erlaubnis habe?

Nicht unbedingt. Viele Erlaubnisse gelten nur für langfristige Untervermietung an eine feste Person. Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb ist häufig separat geregelt – in vielen Städten sogar verboten oder genehmigungspflichtig. In Berlin etwa braucht man eine spezielle Genehmigung für Ferienwohnungen. Wer ohne diese Genehmigung über Airbnb vermietet, riskiert hohe Bußgelder. (Quelle: Zweckentfremdungsverbot-Gesetz Berlin, Stand: 2025 – Details variieren nach Stadt und Bundesland.)