Wenn der Untermieter plötzlich verschwindet: So rettest du deine Miete!

Wenn der Untermieter verschwindet und die Miete auch

Zuletzt aktualisiert: 06.11.2025

🔹 Worum es heute geht: Absicherung gegen Mietausfälle bei Untervermietung – zwischen Vertrauenssache und Versicherungsschutz
🔹 Was wir gelernt haben: Mit der richtigen Vorbereitung und passenden Versicherung lassen sich finanzielle Verluste bei Untervermietung minimieren
🔹 Was Leser:innen davon haben: Konkrete Anleitungen zur Absicherung und ein Überblick über Versicherungsoptionen bei Untervermietung

Es war ein Dienstagmorgen im März, als ich die Wohnungstür zu unserem vermieteten Zimmer öffnete und ins Leere starrte. Komplett leer. Kein Bett, kein Schreibtisch, keine persönlichen Sachen. Nur ein säuerlicher Geruch und ein Fleck auf dem Teppich erinnerten noch an Tom, unseren Untermieter der letzten acht Monate. Auf dem Küchentisch lag ein Zettel: "Sorry, musste weg. Tom." Das war's. Keine Erklärung, keine Kontaktdaten, und vor allem: keine ausstehenden zwei Monatsmieten, insgesamt 1.100 Euro. Markus kam dazu, sah mein Gesicht und wusste sofort Bescheid. "Er ist abgehauen, oder?" Ich nickte nur. In diesem Moment fühlten wir uns unglaublich naiv.

Die Geschichte hatte so vielversprechend begonnen. Tom war über eine Empfehlung eines Kollegen zu uns gekommen. Sympathischer Typ, Mitte dreißig, IT-Berater auf Projektbasis. Er brauchte für sein sechsmonatiges Projekt in unserer Stadt eine Unterkunft. Wir hatten gerade das große Zimmer frei, seit unsere Tochter Lena ausgezogen war. 550 Euro warm im Monat – für beide Seiten ein guter Deal, dachten wir. Die ersten Monate lief alles perfekt. Tom zahlte pünktlich, war ruhig, sauber, freundlich. Wir gratulierten uns zu unserem Glücksgriff.

In den ersten Tagen nach Toms Verschwinden durchliefen wir alle Phasen: Verwirrung, Ärger, Selbstvorwürfe. Hätten wir die Warnsignale erkennen müssen? Im Nachhinein ja: Die Miete für Januar kam zwei Wochen zu spät, für Februar gar nicht mehr. Seine Ausreden klangen plausibel – Probleme mit der Projektabrechnung, verzögerte Zahlungen seines Auftraggebers. Wir waren verständnisvoll. Zu verständnisvoll, wie sich herausstellte.

Die rechtliche Situation bei Untervermietung ist komplexer, als viele denken. Grundsätzlich wird bei erlaubter Untervermietung ein eigenes Mietverhältnis zwischen Hauptmieter und Untermieter begründet. Der Hauptmieter wird quasi zum Vermieter mit allen Rechten und Pflichten nach dem BGB (§§ 535 ff. BGB, Stand: 2025). Das bedeutet auch: Er trägt das volle Risiko bei Mietausfällen. Der eigentliche Vermieter hat mit dem Untermieter rechtlich nichts zu tun. (Rechtliche Details können je nach Mietvertrag variieren.)

Später haben wir gemerkt, dass unsere Hausratversicherung hier nicht weiterhilft. Die deckt Schäden am Inventar ab, aber keine Mietausfälle. Auch unsere private Haftpflichtversicherung war nicht zuständig. Was wir gebraucht hätten: Eine spezielle Mietausfallversicherung oder Vermieter-Rechtsschutzversicherung. Die hatten wir natürlich nicht – wir hatten ja nicht geplant, "professionelle Vermieter" zu werden.

Der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) unterscheidet verschiedene Absicherungsmodelle für Vermieter (Quelle: gdv.de, Stand: 2025). Die klassische Mietausfallversicherung springt ein, wenn Mieter nicht zahlen oder die Wohnung beschädigt hinterlassen. Aber Achtung: Viele Policen gelten nur für komplette Wohnungen oder Häuser, nicht für einzelne Zimmer. Die Prämien liegen je nach Anbieter zwischen 2,5 und 5 Prozent der Jahreskaltmiete. (Versicherungsbedingungen können erheblich variieren.)

Ganz ehrlich, am Anfang wussten wir das nicht, aber es gibt tatsächlich Versicherungen speziell für Untervermietung. Einige Anbieter haben erkannt, dass immer mehr Menschen Zimmer untervermieten – sei es aus finanziellen Gründen oder weil sie den Platz nicht brauchen. Die Stiftung Warentest hat 2025 verschiedene Policen verglichen und festgestellt: Die Leistungen unterscheiden sich erheblich. Manche zahlen ab dem ersten Tag des Mietausfalls, andere erst nach drei Monaten. Manche übernehmen auch Räumungskosten, andere nicht (Quelle: test.de, Finanztest 03/2025). (Testergebnisse können sich ändern.)

Nach Toms Verschwinden begannen wir mit der Schadensbegrenzung. Erste Station: Polizei. "Mietbetrug können wir nicht feststellen", sagte der Beamte. "Er ist einfach ausgezogen und schuldet Ihnen Geld. Das ist eine zivilrechtliche Angelegenheit." Immerhin bekamen wir ein Aktenzeichen für unsere Unterlagen. Nächster Schritt: Rechtsanwalt. Die Erstberatung kostete 190 Euro und brachte ernüchternde Erkenntnisse. Ohne Toms neue Adresse können wir ihn nicht verklagen. Eine Adressermittlung über einen Detektiv? Würde mehr kosten als die ausstehende Miete.

Die EU-Richtlinie über Zahlungsverzug (Richtlinie 2011/7/EU, aktualisiert 2023, Quelle: europa.eu) regelt zwar Verzugszinsen und Mahnverfahren, hilft aber wenig, wenn der Schuldner nicht auffindbar ist. Interessant für grenzüberschreitende Fälle: Das Europäische Mahnverfahren ermöglicht es, Forderungen EU-weit geltend zu machen. Falls Tom also im EU-Ausland auftaucht, hätten wir theoretisch eine Chance. Praktisch ist das aber kompliziert und teuer.

In den folgenden Wochen lernten wir viel über Prävention. Ein befreundeter Immobilienmakler gab uns wertvolle Tipps: "Immer eine Kaution verlangen, mindestens zwei Monatsmieten. Schufa-Auskunft einholen, auch bei Untermietern. Und ganz wichtig: Einen ordentlichen Untermietvertrag aufsetzen." Wir hatten nur eine mündliche Vereinbarung mit Tom – ein Fehler, der uns teuer zu stehen kam.

Die digitale Transformation hat auch den Versicherungsmarkt erreicht. Neue InsurTech-Unternehmen bieten flexible Mietausfallversicherungen per App an. Man zahlt nur für die Monate, in denen man tatsächlich vermietet. Die Prämien werden algorithmusbasiert berechnet, abhängig von Lage, Mieterhöhe und Mieterbonitätität. Das BSI (Bundesamt für Sicherheit in der Informationstechnik) warnt allerdings vor zu sorglosem Umgang mit persönlichen Daten bei solchen Apps (Quelle: bsi.bund.de, Stand: 2025). Datenschutz sollte auch bei Versicherungen eine Rolle spielen. (Digitale Angebote entwickeln sich ständig weiter.)

Versicherungstyp	Monatliche Kosten	Leistungsumfang	Wartezeit
Klassische Mietausfallversicherung	15-30 €	Mietausfall, Sachschäden	3 Monate¹
Vermieter-Rechtsschutz	20-40 €	Rechtliche Vertretung	Sofort²
Kombiversicherung	35-60 €	Beides	1-3 Monate³
InsurTech-Lösung	10-25 €	Flexibel	Variabel⁴
Kautionsversicherung	5-15 €	Kautionsersatz	Keine⁵

¹ Viele Versicherer zahlen erst nach 3 Monaten Mietausfall.
² Bei Rechtsschutz ohne Wartezeit für Bestandsfälle.
³ Je nach Anbieter unterschiedlich.
⁴ Abhängig vom gewählten Tarif.
⁵ Greift bei Kautionsausfall sofort.

Die Nachforschungen zu Tom führten uns in die Welt der digitalen Spurensuche. Sein Facebook-Profil: gelöscht. LinkedIn: Letzter Login vor drei Monaten. Die Handynummer: nicht mehr vergeben. Der einzige Hinweis kam überraschend von unserer Nachbarin: "Ich habe ihn vor zwei Wochen mit Koffern gesehen. Er sagte, er fliegt nach Dubai." Dubai – außerhalb der EU, quasi unerreichbar für uns.

Ein interessanter Aspekt, den wir entdeckten: Manche Hausratversicherungen bieten einen erweiterten Schutz für Untervermietung an. Diese "Untervermieter-Klausel" kostet etwa 20-30 Euro mehr im Jahr und deckt zumindest Schäden an der Einrichtung ab. Hätten wir das mal vorher gewusst! Wir haben unsere Police entsprechend angepasst – für die Zukunft.

Die steuerlichen Aspekte darf man auch nicht vergessen. Mietausfälle können unter bestimmten Umständen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgesetzt werden. Unser Steuerberater erklärte: "Wenn Sie nachweisen können, dass Sie sich ernsthaft um Schadensbegrenzung bemüht haben, erkennt das Finanzamt die Ausfälle in der Regel an." Immerhin – von den 1.100 Euro bekommen wir so etwa 300 Euro über die Steuer zurück. (Steuerliche Behandlung individuell prüfen lassen.)

Später haben wir uns intensiv mit alternativen Absicherungsmodellen beschäftigt. Eine Option: Bürgschaften. Manche Untermieter können einen Bürgen stellen – Eltern, Arbeitgeber oder spezialisierte Bürgschaftsunternehmen. Die Kosten für eine Mietbürgschaft liegen bei etwa 4-5% der Jahresmiete. Für Mieter attraktiv, weil sie keine Kaution binden müssen. Für Vermieter sicher, weil ein solventer Dritter haftet.

Die Plattform-Ökonomie bietet auch Lösungen. Portale wie Airbnb haben eigene Versicherungsmodelle. Die "AirCover für Gastgeber" deckt Schäden bis eine Million Euro ab. Natürlich nur bei Buchungen über die Plattform und mit Gebühren verbunden. Aber für Kurzzeitvermietung durchaus eine Option. Wir überlegen, das große Zimmer künftig so zu vermieten – mehr Aufwand, aber auch mehr Sicherheit.

Ein Lichtblick kam unerwartet: Drei Monate nach Toms Verschwinden meldete sich sein ehemaliger Arbeitgeber. Tom hatte noch Gehalt zu bekommen, brauchte aber unsere Bestätigung über die Mietzeit für die Steuererklärung. Wir einigten uns: Wir bestätigen die Mietzeit, dafür überweist die Firma 500 Euro direkt an uns. Nicht die volle Summe, aber besser als nichts.

Die Kommunikation mit potentiellen neuen Untermietern hat sich komplett verändert. Wir haben einen standardisierten Prozess entwickelt: Selbstauskunft mit Gehaltsnachweisen, Schufa-Auskunft (auf Kosten des Bewerbers), persönliches Gespräch, Referenzen vom vorherigen Vermieter. Klingt übertrieben? Vielleicht. Aber einmal reicht uns die Tom-Erfahrung.

Der NABU (Naturschutzbund Deutschland) hat eine interessante Perspektive zum Thema Wohnraum-Sharing (Quelle: nabu.de, Stand: 2025). Untervermietung sei ökologisch sinnvoll, weil vorhandener Wohnraum besser genutzt wird. Weniger Neubauten, weniger Flächenversiegelung. Das hat uns motiviert, trotz der schlechten Erfahrung weiterzumachen – aber eben besser abgesichert.

Die psychologische Komponente darf man nicht unterschätzen. Das Gefühl, ausgenutzt worden zu sein, nagte an uns. Markus wurde misstrauisch, wollte erstmal gar niemanden mehr ins Haus lassen. Ich war pragmatischer: "Wir brauchen das Geld, und die meisten Menschen sind ehrlich." Am Ende fanden wir einen Mittelweg: Weitermachen, aber mit professionellem Ansatz.

Ein halbes Jahr später zog Sarah ein, Doktorandin an der Uni. Der Kontrast zu Tom könnte größer nicht sein: Zwei Monatsmieten Kaution per Überweisung, bevor sie den Schlüssel bekam. Einkommensnachweis der Eltern als Bürgen. Detaillierter schriftlicher Vertrag, inklusive Kündigungsfristen und Schadenersatzregelungen. Overkill? Vielleicht. Aber wir schlafen besser.

Die Recherche zu Versicherungen brachte noch eine Überraschung: Manche Wohngebäudeversicherungen bieten einen Mietausfall-Baustein an. Der greift zwar primär bei Unbewohnbarkeit durch Schäden (Brand, Wasser etc.), aber einige Anbieter haben das erweitert auf Mietausfälle durch Zahlungsunfähigkeit. Kostet etwa 50-100 Euro mehr im Jahr – für Vermieter mehrerer Einheiten durchaus interessant.

Der BUND (Bund für Umwelt und Naturschutz Deutschland) weist auf einen anderen Aspekt hin: Viele Menschen scheuen Untervermietung wegen der Risiken. Das führt zu Wohnungsleerstand und Wohnungsnot gleichzeitig. Bessere Absicherungsmodelle könnten hier helfen (Quelle: bund-naturschutz.de, Stand: 2025). Eine Art staatliche Grundabsicherung für Privatvermieter – in anderen Ländern gibt es das schon.

Mittlerweile haben wir ein Netzwerk mit anderen "Hobby-Vermietern" aufgebaut. Wir treffen uns quartalsweise zum Erfahrungsaustausch. Die Geschichten ähneln sich: Meist läuft es gut, aber wenn es schiefgeht, wird's teuer. Eine Teilnehmerin erzählte von 5.000 Euro Schaden durch einen Untermieter, der ein Drogenlabor betrieb. Dagegen waren unsere 1.100 Euro fast harmlos.

Die Digitalisierung hilft auch bei der Prävention. Es gibt Apps, die Bonitätsprüfungen in Echtzeit durchführen. Foto vom Personalausweis hochladen, Einkommensnachweis dazu, binnen Minuten kommt die Auswertung. Kostenpunkt: etwa 30 Euro pro Prüfung. Wir lassen das jetzt jeden Interessenten machen – wer ernsthaft interessiert ist, zahlt das auch.

Ein kurioser Nebeneffekt der ganzen Geschichte: Wir sind vorsichtiger geworden, aber auch professioneller. Die Mieteinnahmen versteuern wir korrekt, führen Buch über alle Ausgaben, haben einen Notfallfonds für Reparaturen. Was als Notlösung begann – das Zimmer vermieten für Lenas Studium – ist zu einem kleinen Nebenbusiness geworden.

Die internationale Perspektive ist auch spannend. In Frankreich gibt es die "Garantie Visale" – eine staatliche Mietausfallgarantie für bestimmte Mietergruppen. In den Niederlanden sind Mietausfallversicherungen Standard. Deutschland hinkt hier hinterher, aber es tut sich was. Die EU arbeitet an einer Richtlinie zur Harmonisierung des Mietrechts – könnte auch Absicherungsmodelle vereinheitlichen.

Nach zwei Jahren Erfahrung mit Untervermietung – inklusive Tom-Desaster – ziehen wir Bilanz: Unterm Strich ein Plus von etwa 8.000 Euro (nach Steuern und Toms Ausfall). Nicht spektakulär, aber es hilft. Lenas Studium ist teilfinanziert, und wir haben viel gelernt. Würden wir es wieder machen? Ja, aber anders. Mit Versicherung, Vertrag und Vorsicht.

✅ Absicherung bei Untervermietung – 6 Steps

1. Schriftlichen Untermietvertrag mit allen Details aufsetzen
2. Kaution von mindestens 2 Monatsmieten verlangen
3. Bonitätsprüfung (Schufa) und Einkommensnachweise einfordern
4. Mietausfallversicherung oder erweiterte Hausratversicherung abschließen
5. Übergabeprotokoll mit Fotos bei Ein- und Auszug erstellen
6. Monatliche Mietzahlungen überwachen und bei Verzug sofort reagieren

Musterschreiben bei Mietausfall:

Sehr geehrte/r [Name Untermieter],
die Mietzahlung für [Monat/Jahr] in Höhe von [Betrag] ist bis heute nicht eingegangen.
Ich fordere Sie auf, den Betrag bis zum [Datum + 7 Tage] auf folgendes Konto zu überweisen: [Kontodaten].
Sollte die Zahlung nicht fristgerecht erfolgen, behalte ich mir rechtliche Schritte vor.
Mit freundlichen Grüßen, [Name]

Ein versöhnlicher Aspekt zum Schluss: Sarah, unsere aktuelle Untermieterin, ist ein Glücksfall. Pünktliche Zahlungen, respektvoller Umgang, sogar kleine Geschenke zu Weihnachten. Sie hat die Wunden, die Tom hinterlassen hat, ein Stück weit geheilt. Und sie macht uns Mut: Die meisten Menschen sind verlässlich. Man muss nur die richtigen Vorkehrungen treffen für die wenigen, die es nicht sind.

Häufig gestellte Fragen

Viele Leser:innen haben uns gefragt, ob eine normale Hausratversicherung Mietausfälle abdeckt. Die klare Antwort: In der Regel nicht. Hausratversicherungen sind für Schäden an Ihrem Eigentum gedacht, nicht für entgangene Einnahmen. Es gibt allerdings erweiterte Hausratversicherungen mit Zusatzbausteinen für Vermieter. Diese kosten etwa 30-50 Euro mehr im Jahr und decken zumindest Sachschäden durch Mieter ab. Für echte Mietausfälle braucht es aber eine spezielle Mietausfallversicherung (Quelle: GDV, Stand: 2025). (Versicherungsumfang genau prüfen.)

Eine andere häufige Frage betrifft die steuerliche Absetzbarkeit von Mietausfällen. Ja, Mietausfälle können als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden. Voraussetzung: Sie müssen nachweisen, dass Sie sich ernsthaft um Neu- oder Weitervermietung bemüht haben. Dokumentieren Sie alle Bemühungen – Inserate, Besichtigungstermine, Mahnungen. Das Finanzamt prüft genau, ob die Ausfälle unvermeidbar waren (Quelle: Bundesfinanzministerium, Stand: 2025). (Steuerberater konsultieren empfohlen.)

Oft werden wir auch nach der rechtlichen Absicherung ohne Versicherung gefragt. Der wichtigste Baustein ist ein wasserdichter Untermietvertrag. Dieser sollte enthalten: Genaue Mietdauer, Kündigungsfristen, Mietenhöhe, Nebenkosten, Kaution, Hausordnung, Schadenersatzregelungen. Kostenlose Musterverträge gibt es bei Mietervereinen. Wichtig: Der Hauptvermieter muss der Untervermietung zustimmen, sonst riskiert man die eigene Kündigung. Ein notarieller Vertrag ist nicht nötig, kann aber bei hohen Mieten sinnvoll sein (§ 540 BGB, Stand: 2025). (Rechtliche Beratung bei Unsicherheiten empfohlen.)

Rückblickend war Toms Verschwinden ein Weckruf. Wir waren zu blauäugig, zu vertrauensselig. Die 1.100 Euro Verlust taten weh, aber die Lektion war unbezahlbar. Heute, zwei Jahre später, läuft unsere Untervermietung professionell und sicher. Wir haben gelernt: Vertrauen ist die Basis jeder Vermietung, aber Absicherung ist das Fundament. Und sollte nochmal ein Mieter verschwinden? Dann greift unsere Versicherung. Tom, wo immer du bist – danke für die Lektion. Sie war teuer, aber lehrreich.