Wohnung übergeben, Schlüssel abgegeben… und dann kam das Unerwartete

Der Tag, an dem wir die Wohnung übergeben haben – und was danach noch passieren kann

Vor zwei Jahren standen wir da. In unserer alten Wohnung. Oder besser gesagt: in dem, was mal unsere Wohnung war. Leer geräumt, durchgewischt, und trotzdem fühlte es sich komisch an. So nackt. Die Wände ohne unsere Bilder, die Küche ohne den Krimskrams auf der Fensterbank, das Wohnzimmer ohne das Sofa, auf dem wir tausend Filme geguckt hatten. Nur noch Echos unserer Schritte auf dem Laminat.

Markus hatte eine Liste in der Hand. Natürlich. Der Mann macht für alles Listen. Einkaufen, Urlaub packen, Steuererklärung – und jetzt eben auch für die Wohnungsübergabe. „Hast du das Putzzeug dabei?", fragte er, während er mit dem Finger über die Heizung fuhr. Ich hatte ein feuchtes Tuch für diesen einen letzten Staubkorn auf der Fensterbank. Das war mir wichtig. Keine Ahnung warum. Vielleicht weil ich nicht wollte, dass der Vermieter denkt, wir wären Schlampen. Vielleicht auch, weil ich nervös war.

Der Übergabetermin fühlte sich an wie eine Prüfung. Eine, bei der man nicht genau weiß, was drankommt. Der Vermieter – ein freundlicher, aber sehr genauer Herr Mitte sechzig – kam pünktlich. Mit Klemmbrett und Handy. Er ging durch jedes Zimmer, langsam, bedächtig, wie ein Gutachter. Öffnete Schränke, die längst leer waren. Klopfte gegen die Wände. Fotografierte die Ecken. Ich stand daneben und versuchte, entspannt auszusehen. War ich aber nicht.

„Sieht gut aus", sagte er schließlich. Und nickte. Ich atmete aus. Markus auch. Dann kam die Frage, die wir beide im Kopf hatten: „Sind wir jetzt raus aus der Haftung? Also komplett?"

Der Vermieter lächelte. „Sobald wir das Protokoll unterschrieben haben und keine versteckten Mängel auftauchen, ja." Versteckte Mängel. Das klang ominös. „Und was heißt das genau?", fragte ich. „Also, wie lange können Sie noch was finden?"

„Sechs Monate", sagte er. „Danach ist die Sache durch. Außer es ist was wirklich Grobes." Er machte eine Pause. „Aber ich glaube nicht, dass wir da Probleme haben werden. Sie haben die Wohnung gut behandelt."

Ich war erleichtert. Aber auch verwirrt. Sechs Monate? Das klang nach einer langen Zeit. Und was bedeutete „wirklich Grob"? Ich hatte tausend Fragen im Kopf, aber ich wollte nicht nerven. Also hab ich genickt, unterschrieben, die Schlüssel abgegeben – und erst später, zu Hause im neuen Wohnzimmer, hab ich mich hingesetzt und gegoogelt.

Was ich dabei rausgefunden habe, war ziemlich interessant. Und ein bisschen beruhigend. Denn tatsächlich ist die Rechtslage in Deutschland relativ klar – auch wenn sie auf den ersten Blick kompliziert wirkt. Die Haftung des Mieters endet grundsätzlich mit der Übergabe der Wohnung. Aber – und das ist das große Aber – es gibt Ausnahmen.

Die wichtigste ist die sogenannte „verdeckte Mängelfreiheit". Das bedeutet: Wenn der Vermieter bei der Übergabe einen Mangel übersehen hat, weil er nicht sichtbar war, kann er diesen später noch geltend machen. Allerdings nur innerhalb bestimmter Fristen. Im Mietrecht gilt hier oft eine Verjährungsfrist von sechs Monaten für versteckte Schäden, die auf unsachgemäßen Gebrauch zurückgehen. Danach kann der Vermieter nichts mehr fordern – es sei denn, es handelt sich um vorsätzliche Beschädigungen oder grobe Fahrlässigkeit. Und selbst dann muss er beweisen, dass der Schaden tatsächlich vom Mieter verursacht wurde.

Was als „normaler Gebrauch" gilt, ist übrigens oft streitig. Kleine Kratzer im Parkett? Normal. Dübellöcher in den Wänden? Normal, wenn sie nicht übermäßig sind. Vergilbte Fugen im Bad? Kommt drauf an, wie lange man drin gewohnt hat. Nach zehn Jahren ist das einfach Abnutzung. Nach zwei Jahren sieht das schon anders aus. Aber auch da ist die Rechtsprechung inzwischen mieterfreundlich. Das Bundesgerichtshof hat mehrfach entschieden, dass „Gebrauchsspuren" hinzunehmen sind und der Mieter nicht für jeden kleinen Makel haften muss.

Wir hatten in der alten Wohnung sieben Jahre gewohnt. Das ist eine ganze Weile. Die Wohnung war nicht mehr nagelneu, als wir einzogen, und sie war es auch nicht mehr, als wir ausgezogen sind. Aber ehrlich gesagt hatten wir uns Mühe gegeben. Richtig Mühe. In den zwei Wochen vor dem Auszug haben wir geputzt, geschrubbt, repariert. Markus hat die Dübellöcher zugespachtelt – was eine Sauerei war, weil er zum ersten Mal in seinem Leben Spachtelmasse verwendet hat. Ich hab die Küche von oben bis unten durchgewischt, sogar die Dunstabzugshaube, die ich sonst nie wirklich geputzt habe. Wir haben sogar den Balkon geschrubbt, obwohl da eh niemand draufguckt.

Warum der Aufwand? Weil wir Angst hatten. Ehrlich gesagt. Angst, dass uns die Kaution nicht zurücküberwiesen wird. Angst, dass der Vermieter irgendwas findet und uns eine Rechnung schickt. Ich hatte Geschichten gehört von Freunden, denen die Kaution einbehalten wurde, weil angeblich die Wohnung nicht „besenrein" übergeben wurde. Oder weil die Wände nicht frisch gestrichen waren, obwohl das im Mietvertrag gar nicht stand.

Später hab ich gelernt, dass viele dieser Klauseln in Mietverträgen unwirksam sind. Zum Beispiel die berühmte „Endrenovierung auf Mieterkosten". Wenn man eine unrenovierte Wohnung übernommen hat, muss man sie auch unrenoviert zurückgeben. Das hat der Bundesgerichtshof schon vor Jahren entschieden. Trotzdem stehen solche Klauseln immer noch in vielen Verträgen. Und viele Mieter zahlen, weil sie denken, sie müssten. Wir wären fast auch darauf reingefallen. Bis Markus sich die Mühe gemacht hat, den Vertrag genau zu lesen. Und siehe da: Bei uns stand nichts von Renovierung drin. Wir hatten die Wohnung frisch gestrichen übernommen und mussten sie nicht streichen beim Auszug. Trotzdem haben wir die gröbsten Flecken übermalt. Einfach, weil wir gute Mieter sein wollten. Oder weil wir konfliktscheu sind. Je nachdem, wie man's sieht.

Der Vermieter hat sich gefreut. „Das hätten Sie nicht machen müssen", hat er gesagt. Ich glaube, er meinte es ernst. Aber wir hatten das Gefühl, dass es richtig war. Und ehrlich gesagt: Es war auch ein bisschen unser Abschied. Die Wohnung war sieben Jahre unser Zuhause gewesen. Wir hatten da unsere ersten Jahre als Paar verbracht. Hatten gestritten und uns versöhnt. Hatten Freunde eingeladen und Weihnachten gefeiert. Wir hatten in dieser Küche gelernt, wie man Risotto kocht, ohne dass es matschig wird. Und im Wohnzimmer hatten wir die entscheidende Diskussion geführt, ob wir zusammenziehen wollen – was eigentlich eine komische Diskussion war, weil wir ja schon zusammenwohnten. Aber ihr wisst, was ich meine. Diese Gespräche, bei denen man sich fragt, ob das jetzt „für immer" ist.

Als wir die Schlüssel abgegeben haben, war das komisch. So endgültig. Der Vermieter steckte sie ein, schüttelte uns die Hand, und das war's. Wir durften nicht mehr rein. Auch wenn wir gewollt hätten. Die Wohnung gehörte uns nicht mehr.

Auf dem Weg zum Auto hab ich geheult. Nur ein bisschen. Markus hat mich angeschaut und gelacht. „Was ist denn los?" – „Ich weiß auch nicht", hab ich gesagt. „Es ist nur... vorbei." Er hat mich in den Arm genommen. „Ja", hat er gesagt. „Aber es fängt auch was Neues an."

Stimmt ja auch. Die neue Wohnung war größer, heller, hatte einen richtigen Balkon statt nur eine Feuerleiter. Wir hatten uns dafür entschieden, weil wir mehr Platz brauchten. Und weil die Miete – überraschenderweise – nur geringfügig höher war. Aber trotzdem war es ein Abschied. Und Abschiede sind immer ein bisschen traurig, auch wenn sie richtig sind.

Was ich nicht wusste: Der Übergabetermin war erst der Anfang. In den nächsten Wochen hab ich ständig ans Handy geguckt, ob eine Mail vom Vermieter kommt. Oder ein Brief. Ich hatte Albträume, in denen er irgendwas findet – einen Riss im Fliesenspiegel, den wir übersehen haben, oder einen Wasserschaden hinter der Spüle. Ich weiß, das klingt paranoid. Aber ich bin halt so. Markus war entspannter. „Der hat unterschrieben", sagte er. „Der kann nichts mehr machen." – „Doch", hab ich gesagt. „Wenn er was findet, kann er schon."

Und theoretisch hatte ich recht. Denn das Übergabeprotokoll bedeutet nicht automatisch, dass man aus dem Schneider ist. Es dokumentiert den Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt der Übergabe – und das ist enorm wichtig, falls es später Streit gibt. Aber wenn der Vermieter innerhalb der nächsten sechs Monate einen versteckten Mangel entdeckt, kann er immer noch Schadenersatz fordern. Das gilt besonders für Schäden, die bei der Übergabe nicht sichtbar waren – zum Beispiel Schimmel hinter einem Schrank oder ein undichtes Rohr, das erst später auffällt.

Allerdings – und das ist entscheidend – muss der Vermieter nachweisen, dass der Schaden vom Mieter verursacht wurde. Und das ist oft gar nicht so einfach. Schimmel zum Beispiel kann durch falsches Lüften entstehen, aber auch durch Baumängel. Ein undichtes Rohr kann durch unsachgemäße Nutzung kaputtgehen, aber genauso gut durch Materialermüdung. Die Beweislast liegt beim Vermieter. Und wenn er nicht beweisen kann, dass der Mieter schuld ist, bleibt er auf den Kosten sitzen.

Das wusste ich damals noch nicht. Ich hab's erst später erfahren, als ich mich tiefer in die Materie eingelesen habe. Und ich muss sagen, das hat mich beruhigt. Denn es bedeutet: Solange man die Wohnung halbwegs pfleglich behandelt hat, ist das Risiko relativ gering.

Natürlich gibt es Ausnahmen. Wenn man zum Beispiel mutwillig was kaputt gemacht hat – eine Tür eingetreten, ein Loch in die Wand geschlagen, die Badewanne zerkratzt –, dann haftet man natürlich. Und zwar auch nach der Übergabe, wenn der Schaden erst später entdeckt wird. Aber das ist grobe Fahrlässigkeit oder Vorsatz. Und ehrlich gesagt: Wer so was macht, weiß auch, dass er haftet.

Was uns betrifft: Wir haben nichts Grobes gemacht. Keine Löcher, keine Kratzer, keine absichtlichen Beschädigungen. Nur das übliche: ein paar Dübellöcher, ein bisschen Abnutzung, ein Fleck auf dem Teppich im Schlafzimmer, der nicht mehr rausging, weil ich mal ein Glas Rotwein umgekippt habe. Den haben wir dem Vermieter gezeigt. Er hat nur gelacht. „Passiert", hat er gesagt. „Ist kein Problem."

Ich hab später gelesen, dass Rotweinflecken auf Teppichen tatsächlich zu den klassischen Streitfällen gehören. Manche Vermieter versuchen, den gesamten Teppich auf Kosten des Mieters austauschen zu lassen. Aber das geht in der Regel nicht. Teppiche unterliegen einer natürlichen Abnutzung, und je länger man in der Wohnung wohnt, desto mehr „Gebrauchsspuren" sind akzeptabel. Nach sieben Jahren – wie bei uns – ist ein Fleck definitiv im Rahmen.

Vier Wochen nach der Übergabe kam die Mail. Mein Herz rutschte mir in die Hose, als ich den Betreff sah: „Wohnungsübergabe – Kaution". Ich hab durchgeatmet. Dann hab ich aufgemacht. Und da stand: „Die Kaution wird in den nächsten Tagen auf Ihr Konto überwiesen. Vielen Dank für die gute Zusammenarbeit."

Ich hab Markus die Mail gezeigt. Er hat gegrinst. „Siehst du? War alles umsonst. Die ganze Panik."

Ja und nein. Klar, im Nachhinein hätte ich mich weniger stressen können. Aber andererseits: Wir haben die Wohnung ordentlich übergeben, wir haben alles dokumentiert, wir haben uns an die Regeln gehalten. Und genau deshalb lief es problemlos. Hätten wir's schleifen lassen, hätte der Vermieter vielleicht doch was gefunden. Oder hätte versucht, uns was anzuhängen. Man weiß es nie.

Die Kaution kam zwei Wochen später. Vollständig. Ohne Abzüge. Ich hab mich gefreut wie ein Kind an Weihnachten. Markus auch. Wir haben uns ein schönes Essen gegönnt, um das zu feiern. Klingt albern, ich weiß. Aber es war ein gutes Gefühl. Das Gefühl, dass wir alles richtig gemacht haben.

Was ich bei der Recherche gelernt habe: Die Kaution darf der Vermieter eigentlich nicht einfach behalten, nur weil ihm irgendwas nicht passt. Er muss konkrete Mängel benennen und die Kosten für deren Beseitigung nachweisen. Und er darf nur einen „angemessenen" Teil der Kaution einbehalten – und zwar nur so lange, bis klar ist, wie hoch die Kosten tatsächlich sind. Viele Vermieter halten die komplette Kaution zurück und rechnen dann später ab. Das ist zwar nicht verboten, aber der Mieter hat das Recht, eine detaillierte Aufstellung zu verlangen. Und wenn der Vermieter nicht innerhalb von sechs Monaten eine Forderung stellt, kann der Mieter die Rückzahlung der Kaution einklagen.

Übrigens: Die Kaution muss auf einem separaten Konto angelegt werden, das auf den Namen des Vermieters lautet, aber zweckgebunden ist. Der Vermieter darf das Geld nicht einfach für sich verwenden. Und der Mieter hat Anspruch auf die Zinsen, die das Geld erwirtschaftet. In Zeiten niedriger Zinsen ist das nicht viel – aber es gehört einem trotzdem.

Ich erzähle das alles nicht, weil ich jetzt Expertin bin. Bin ich nicht. Aber weil ich gemerkt habe, wie wenig ich eigentlich über meine Rechte als Mieterin wusste. Und wie viele andere genauso wenig wissen. Wir unterschreiben Verträge, ohne sie richtig zu lesen. Wir zahlen Kautionen, ohne zu wissen, wann und wie wir sie zurückbekommen. Wir putzen die Wohnung bis zur Erschöpfung, weil wir Angst haben, dass uns sonst was abgezogen wird – obwohl viele dieser Befürchtungen unbegründet sind.

Neulich hab ich mit einer Freundin telefoniert, die gerade auch ausgezogen ist. Sie hat mir erzählt, dass ihr Vermieter verlangt hat, dass sie die Wohnung komplett renoviert – obwohl sie unrenoviert eingezogen ist. Sie war total verzweifelt. „Was soll ich machen?", hat sie gefragt. Ich hab ihr gesagt, dass sie das nicht muss. Dass diese Klausel wahrscheinlich unwirksam ist. Sie hat mich ungläubig angeschaut. „Wirklich?" – „Ja, wirklich. Schau's dir an. Und wenn er Stress macht, geh zum Mieterschutzbund."

Sie hat's gemacht. Und der Vermieter ist zurückgerudert. Einfach so. Weil er wusste, dass er im Unrecht war. Aber hätte sie nicht nachgefragt, hätte sie Tausende Euro für eine Renovierung ausgegeben, die sie gar nicht schuldig war.

Das macht mich ein bisschen wütend. Nicht auf die Vermieter – die meisten sind anständig. Aber auf das System. Darauf, dass so viele Mieter nicht wissen, was ihre Rechte sind. Und dass es immer noch Vermieter gibt, die das ausnutzen.

Zurück zu uns: Wir haben alles dokumentiert. Und ich meine alles. Fotos von jedem Zimmer, aus jedem Winkel. Fotos von der Küche, dem Bad, dem Flur. Fotos von der Heizung, den Fenstern, den Türen. Wir haben sogar Fotos vom Keller gemacht, obwohl da eh nichts war außer ein paar alten Kartons. Und wir haben Zeugen mitgenommen – Markus' Bruder, der zufällig Zeit hatte und der bei der Übergabe dabeistand. War vielleicht ein bisschen übertrieben. Aber es hat uns beruhigt.

Heute lachen wir darüber. Neulich haben wir die Fotos wiedergefunden – auf einer alten Festplatte. Wir haben sie durchgeklickt und uns erinnert. „Weißt du noch, wie gestresst wir waren?", hat Markus gefragt. Ich hab genickt. „Ja. Aber es war gut, dass wir's gemacht haben."

Denn hätte der Vermieter nachträglich was gefunden – irgendeinen versteckten Mangel, den wir nicht gesehen hatten –, hätten wir die Fotos als Beweis. Dass die Wohnung bei der Übergabe in gutem Zustand war. Dass wir nichts verheimlicht haben. Und dass wir unsere Pflicht erfüllt haben.

Was ich damit sagen will: Eine Wohnungsübergabe ist mehr als nur Schlüssel abgeben. Es ist der letzte Akt eines Mietverhältnisses. Und der sollte ordentlich ablaufen. Nicht nur, weil man rechtlich abgesichert sein will, sondern auch, weil es einfach das Richtige ist. Man verlässt einen Ort, der einem viel bedeutet hat. Und man hinterlässt ihn so, dass der nächste Mieter sich dort wohlfühlen kann.

Übergaben sind Stress. Das stimmt. Aber sie haben auch was Befreiendes. Dieses Gefühl, wenn man die Schlüssel abgibt und denkt: Ich bin raus. Ich hab alles gegeben. Jetzt kann ich weitergehen.

Und genau das haben wir gemacht. Wir sind weitergegangen. In die neue Wohnung, in ein neues Kapitel. Und wenn ich heute zurückblicke, dann denke ich: Es war richtig. Der ganze Stress, die ganze Mühe – es war richtig. Denn so konnte ich die alte Wohnung verlassen, ohne schlechtes Gewissen. Ohne offene Fragen. Ohne das Gefühl, dass da noch was unfertig ist.

Und die neue Wohnung? Die ist inzwischen auch nicht mehr neu. Wir wohnen jetzt seit zwei Jahren hier. Und irgendwann werden wir auch hier ausziehen. Vielleicht in fünf Jahren, vielleicht in zehn. Und dann werden wir wieder putzen und spachteln und fotografieren. Und uns fragen, ob wir alles richtig machen.

Aber zumindest wissen wir jetzt, worauf es ankommt. Dass man sich nicht verrückt machen muss. Dass man seine Rechte kennen sollte. Und dass ein bisschen Sorgfalt am Ende viel Ärger erspart.

So sauber wie bei der letzten Übergabe war die Wohnung vorher nie. Das stimmt. Und wahrscheinlich wird sie auch nie wieder so sauber sein, solange wir hier wohnen. Aber das ist okay. Denn es geht nicht darum, perfekt zu sein. Es geht darum, es richtig zu machen. Und das haben wir. Damals. Und beim nächsten Mal werden wir's wieder schaffen.