Wohnung an Eltern vermieten – steuerlich erlaubt?
Zuletzt aktualisiert: 30.10.2025
🔹 Worum es heute geht: Die steuerlichen und rechtlichen Aspekte bei der Vermietung einer Wohnung an die eigenen Eltern oder andere Angehörige
🔹 Was wir gelernt haben: Mit der richtigen Miethöhe und einem ordentlichen Vertrag ist die Vermietung an Verwandte steuerlich vollkommen legal und kann sogar Vorteile bringen
🔹 Was Leser:innen davon haben: Konkrete Anleitungen zur Berechnung der Mindestmiete, Musterverträge und Tipps zur Vermeidung steuerlicher Fallstricke
Als meine Eltern vor zwei Jahren ankündigten, dass die Treppen in ihrem alten Haus langsam zur Qual würden, saßen Markus und ich abends lange am Küchentisch. Unsere Einliegerwohnung im Erdgeschoss stand seit dem Auszug meiner Schwester leer. „Eigentlich perfekt für deine Eltern", sagte Markus und tippte mit dem Bleistift auf den Grundriss. „Barrierefrei, Garten direkt vor der Tür, und wir hätten sie in der Nähe." Meine Mutter hatte schon mehrfach durchblicken lassen, dass sie sich das vorstellen könnte. Aber dann kam die Frage, die alles komplizierter machte: Wie machen wir das eigentlich mit der Miete? Schenken geht nicht, das Haus läuft noch auf Kredit. Schwarz vermieten erst recht nicht. Also offiziell vermieten – aber geht das überhaupt bei den eigenen Eltern?
Die ersten Recherchen im Internet waren verwirrend. In einem Forum hieß es, Vermietung an Angehörige sei steuerlich nicht absetzbar. Woanders stand, es ginge schon, aber nur mit Gewinnerzielungsabsicht. Ein Bekannter warnte: „Lass die Finger davon, das Finanzamt erkennt das nie an!" Gleichzeitig erzählte eine Kollegin, sie vermiete seit Jahren an ihre Schwester und hätte noch nie Probleme gehabt. Was stimmte denn nun? Die Unsicherheit nagte an uns. Schließlich ging es nicht nur um ein paar Euro, sondern um die steuerliche Absetzbarkeit von Zinsen, Abschreibungen und Instandhaltungskosten – bei unserem Kredit immerhin mehrere tausend Euro im Jahr.
Nach einigen schlaflosen Nächten machten wir einen Termin beim Steuerberater. Herr Zimmermann, ein ruhiger Typ mit jahrzehntelanger Erfahrung, lehnte sich in seinem Stuhl zurück: „Vermietung an Angehörige? Kein Problem, machen viele meiner Mandanten. Aber es gibt klare Regeln." Er holte ein Merkblatt hervor und begann zu erklären. Die wichtigste Regel: Die Miete muss mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen (Stand: 2025, § 21 Abs. 2 EStG). Bei weniger unterstellt das Finanzamt eine teilentgeltliche Vermietung, und die Werbungskosten werden nur anteilig anerkannt. Bei unter 50 Prozent gilt das Ganze als Liebhaberei ohne Gewinnerzielungsabsicht – steuerlich ein Totalausfall (Prozentsätze gelten für Wohnraumvermietung, Stand: 2025).
Die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete wurde zur ersten Herausforderung. Unser Ort hat keinen qualifizierten Mietspiegel, also mussten wir anders vorgehen. Möglich sind drei Vergleichsmieten ähnlicher Objekte, ein Gutachten oder die Auskunft der Gemeinde. Wir entschieden uns für die drei Vergleichsmieten. Im Internet fanden wir ähnliche Wohnungen: 75 Quadratmeter, Erdgeschoss, Garten, Baujahr 1990er. Die Preise lagen zwischen 650 und 750 Euro kalt. Der Mittelwert von 700 Euro wurde unsere Basis. 66 Prozent davon sind 462 Euro – das war unsere Mindestmiete. Meine Eltern hätten auch mehr gezahlt, aber wir einigten uns auf 500 Euro. „Fair für beide Seiten", sagte mein Vater und schüttelte mir die Hand.
Der nächste Schritt war der Mietvertrag. Hier wurde Herr Zimmermann sehr deutlich: „Der Vertrag muss so aussehen, als würden Sie an Fremde vermieten. Sonst erkennt das Finanzamt das nicht an." Das bedeutete: schriftlicher Vertrag mit allen üblichen Bestandteilen, Kaution (wir einigten uns auf zwei Monatsmieten), Nebenkosten-Vorauszahlung, jährliche Abrechnung. Besonders wichtig: Die Miete muss tatsächlich fließen, am besten per Überweisung. „Barzahlung geht theoretisch auch", erklärte der Steuerberater, „aber bei einer Prüfung müssen Sie das lückenlos nachweisen können."
Was uns überraschte: Auch die Nebenkosten müssen realistisch sein. Das Finanzamt prüft, ob die vereinbarte Warmmiete noch über der 66-Prozent-Grenze liegt. Bei uns kamen 120 Euro Nebenkosten-Vorauszahlung dazu – für Wasser, Heizung, Müll, Grundsteuer. Macht zusammen 620 Euro warm. Die Vergleichswohnungen lagen warm zwischen 780 und 880 Euro, im Schnitt 830 Euro. Unsere 620 Euro entsprachen damit etwa 75 Prozent – wir waren auf der sicheren Seite. Die jährliche Nebenkostenabrechnung erstellen wir seitdem penibel genau, mit allen Belegen. „Wie für fremde Mieter eben", sagt Markus immer.
Die Kaution war ein emotionales Thema. „Wir sollen euch eine Kaution zahlen? Wir sind doch eure Eltern!", sagte meine Mutter anfangs empört. Ich verstand sie, aber der Steuerberater hatte eindringlich gewarnt: „Ohne Kaution wirkt es wie ein Gefälligkeitsverhältnis." Also erklärte ich meinen Eltern die steuerlichen Hintergründe. Die Kaution von 1.000 Euro legten wir auf ein separates Sparbuch – ordnungsgemäß verzinst, wie es sich gehört. Meine Mutter beruhigte sich: „Ist ja auch irgendwie unser Notgroschen, falls mal was kaputt geht."
Ein wichtiger Punkt, den viele vergessen: Die Instandhaltungspflichten müssen klar geregelt sein. Im normalen Mietverhältnis trägt der Vermieter die großen Reparaturen, der Mieter die kleinen Schönheitsreparaturen. Bei Familie verschwimmt das gerne. Mein Vater, handwerklich begabt, wollte anfangs alles selbst machen. „Die neue Dusche baue ich selbst ein, kein Problem!" Aber steuerlich ist das heikel. Wenn der Mieter Vermieter-Pflichten übernimmt, könnte das als geldwerter Vorteil gewertet werden. Also regelten wir es anders: Große Reparaturen zahlen wir, kleine bis 100 Euro meine Eltern – alles schriftlich im Vertrag festgehalten (Kleinreparaturklausel, Beträge können variieren).
Nach drei Monaten kam die erste Bewährungsprobe: die Heizung fiel aus. Kosten: 450 Euro. Früher hätte mein Vater das diskret selbst bezahlt, „um uns keine Umstände zu machen". Jetzt lief es anders: Meine Eltern meldeten den Schaden, wir beauftragten den Handwerker, bezahlten die Rechnung und setzten sie später steuerlich ab. „Komisch", sagte mein Vater, „früher hätten wir das unter uns geregelt." Aber genau diese Transparenz brauchten wir für das Finanzamt.
Die steuerlichen Vorteile sind tatsächlich beachtlich. Wir können jetzt die Zinsen für den Hauskredit anteilig absetzen (die Einliegerwohnung macht etwa 35 Prozent der Gesamtfläche aus), die Abschreibung (2 Prozent vom Gebäudewert jährlich), Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten, sogar die anteilige Gebäudeversicherung. In unserem Fall summiert sich das auf etwa 4.500 Euro Werbungskosten pro Jahr. Bei den 6.000 Euro Mieteinnahmen bleiben 1.500 Euro zu versteuern – völlig legal und vom Finanzamt akzeptiert (Beispielrechnung, individuelle Werte können abweichen).
| Kostenart | Jährlicher Betrag | Anteil Einliegerwohnung (35%) | Absetzbar |
| Kreditzinsen | 8.000 € | 2.800 € | Ja |
| Abschreibung (AfA) | 4.000 € | 1.400 € | Ja |
| Gebäudeversicherung | 800 € | 280 € | Ja |
| Instandhaltung | 1.200 € | 420 € | Ja |
| Grundsteuer | 600 € | 210 € | Ja |
| Summe Werbungskosten | 14.600 € | 5.110 € | 5.110 € |
(Beispielwerte, Stand: 2025, tatsächliche Beträge können je nach Objekt und Region erheblich abweichen)
Ein Aspekt, der oft übersehen wird: die Umsatzsteuer. Vermietung von Wohnraum ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12a UStG, Stand: 2025). Das gilt auch bei Vermietung an Angehörige. Man kann aber zur Umsatzsteuer optieren, wenn man an Unternehmer vermietet – bei Eltern als Privatpersonen ist das nicht relevant. Was aber relevant sein kann: Wenn man in den letzten zehn Jahren beim Hausbau oder bei Renovierungen Vorsteuer gezogen hat, muss man bei privater Vermietung eventuell Vorsteuer zurückzahlen. Bei uns war das zum Glück nicht der Fall.
Die erste Steuererklärung mit der Vermietung war spannend. Wir hatten alle Unterlagen penibel vorbereitet: Mietvertrag, Kontoauszüge mit den Mietzahlungen, Nebenkostenabrechnung, alle Rechnungen für Reparaturen. In der Anlage V trugen wir die Einnahmen und Werbungskosten ein. Drei Monate später kam der Bescheid – ohne Beanstandung. Die Vermietung wurde anerkannt, die Werbungskosten vollständig berücksichtigt. „Siehst du", sagte Markus, „alles richtig gemacht."
Natürlich gab es auch Situationen, die bei fremden Mietern anders gelaufen wären. Als die Waschmaschine der Einbauküche kaputtging, hätten wir bei Fremden vielleicht auf die Reparatur bestanden. Bei meinen Eltern kauften wir direkt eine neue – ohne große Diskussion. „Das sind eben deine Eltern", sagte Markus. Steuerlich kein Problem, solange wir es als Erhaltungsaufwand verbuchen und nicht übertreiben. Das Finanzamt erwartet keine unmenschliche Härte, nur ein grundsätzlich ernsthaftes Mietverhältnis.
Ein heikles Thema war die Mieterhöhung. Nach zwei Jahren hätten wir laut Gesetz die Miete erhöhen können – die ortsübliche Vergleichsmiete war gestiegen. Bei fremden Mietern hätten wir das vermutlich gemacht. Bei meinen Eltern? „Ihre Rente steigt auch nicht so stark", gab ich zu bedenken. Andererseits: Wenn die Miete zu weit unter die 66-Prozent-Marke rutscht, gefährden wir die steuerliche Anerkennung. Wir einigten uns auf einen Kompromiss: kleine Erhöhung um 20 Euro, dafür übernehmen wir weiterhin alle Instandhaltungen großzügig. Das Finanzamt interessiert vor allem die Einhaltung der 66-Prozent-Grenze, nicht ob man jede mögliche Erhöhung ausschöpft.
Was viele nicht wissen: Auch bei korrekter Vermietung an Angehörige kann es zur Liebhaberei-Vermutung kommen, wenn über Jahre nur Verluste entstehen. Das Finanzamt prüft dann die Überschusserzielungsabsicht. Bei uns ist das kein Problem – durch die moderate Miete und die Werbungskosten haben wir einen kleinen, aber stetigen Überschuss. Wer dauerhaft Verluste macht, sollte eine Überschussprognose erstellen. Die muss über 30 Jahre einen Totalüberschuss ausweisen. Bei normaler Tilgung des Kredits und moderaten Mietsteigerungen ist das meist erfüllbar (Prognosezeitraum bei Vermietung, kann je nach Einzelfall variieren).
Ein praktischer Tipp aus unserer Erfahrung: Führen Sie ein Vermietungstagebuch. Wir notieren alle relevanten Ereignisse – Reparaturen, Mieterzahlungen, Beschwerden (ja, auch meine Eltern beschweren sich mal über den Rasen), Begehungen. Das hilft nicht nur bei der Steuererklärung, sondern auch wenn das Finanzamt mal genauer nachfragt. Einmal im Jahr machen wir eine offizielle „Wohnungsbegehung" mit Protokoll – auch wenn wir täglich vorbeikommen. Es geht um die Form, und die muss stimmen.
Die soziale Komponente darf man nicht unterschätzen. Im Dorf wurde natürlich getuschelt: „Die lassen ihre eigenen Eltern Miete zahlen!" Anfangs war uns das unangenehm. Aber meine Mutter konterte souverän: „Wir zahlen weniger als überall sonst und haben unsere Ruhe. Und die Kinder können ihr Haus halten." Tatsächlich ist es eine Win-Win-Situation: Meine Eltern wohnen günstig und barrierefrei, wir können uns das Haus leisten und haben die Eltern in der Nähe. Dass das Finanzamt auch noch mitspielt, ist das Sahnehäubchen.
Ein wichtiger Hinweis für alle, die Ähnliches planen: Dokumentieren Sie die Ortsüblichkeit der Miete von Anfang an gut. Wir haben damals Screenshots der Vergleichswohnungen gemacht, die Anzeigen als PDF gespeichert und sogar bei zwei Maklern nach ihrer Einschätzung gefragt (kostenlos, als „Interessenten"). Diese Dokumentation haben wir zu den Steuerunterlagen gelegt. Falls das Finanzamt in fünf Jahren fragt, wie wir auf die Vergleichsmiete kamen, haben wir alles schwarz auf weiß.
Die rechtliche Seite ist auch interessant. Mietrecht gilt vollumfänglich, auch bei Angehörigen. Theoretisch könnten meine Eltern auf Mängel klagen, Mietminderung verlangen oder uns verklagen, wenn wir die Kaution nicht ordnungsgemäß anlegen. Praktisch undenkbar, aber rechtlich möglich. Umgekehrt könnten wir theoretisch kündigen – Eigenbedarf wäre bei Verwandten sogar leichter zu begründen. Wir haben das mal scherzhaft beim Familienessen diskutiert. „Wenn ihr uns rauswerft, gibt's kein Weihnachtsessen mehr", drohte meine Mutter lachend. Die rechtliche Möglichkeit besteht, die familiäre Realität sieht anders aus.
Ein Sonderfall, der erwähnt werden sollte: die verbilligte Vermietung an Kinder zu Ausbildungszwecken. Wenn Eltern ihrem studierenden Kind eine Wohnung verbilligt vermieten, gelten andere Regeln. Hier kann sogar eine Miete unter 66 Prozent steuerlich anerkannt werden, wenn das Kind die Wohnung ausbildungsbedingt braucht und außerhalb wohnt. Die Rechtsprechung ist hier mieterfreundlich. Bei uns war das nicht relevant, aber gut zu wissen für die Zukunft, wenn unsere Tochter mal studiert (Sonderregelungen bei Vermietung zu Ausbildungszwecken, Stand: 2025).
Die europäische Perspektive ist hier weniger relevant, da Steuerrecht weitgehend national geregelt ist. Aber interessant: In anderen EU-Ländern gibt es teilweise ganz andere Regelungen. In Frankreich etwa sind Vermietungen an Verwandte in aufsteigender Linie (Eltern, Großeltern) steuerlich nicht absetzbar. In Österreich gibt es ähnliche Regelungen wie bei uns, aber mit anderen Prozentsätzen. Falls jemand grenzüberschreitend vermietet, wird es richtig kompliziert (Stand: 2025, Quelle: europa.eu).
Nach zwei Jahren Vermietung an meine Eltern können wir sagen: Es funktioniert gut, wenn man es richtig macht. Die anfängliche Skepsis – sowohl unsere als auch die im Bekanntenkreis – war unbegründet. Das Finanzamt hat nie nachgefragt, die Steuererklärungen liefen problemlos durch. Finanziell hat es sich gelohnt: Durch die Steuerersparnis können wir den Kredit schneller tilgen. Familiär hat es uns sogar näher zusammengebracht. Die klaren Regeln haben Streit verhindert, nicht verursacht.
Natürlich gibt es auch Nachteile. Die Bürokratie nervt manchmal. Die jährliche Nebenkostenabrechnung für die eigenen Eltern zu erstellen, fühlt sich immer noch komisch an. Wenn mein Vater mal wieder eigenmächtig was repariert, muss ich ihm erklären, warum er mir dafür eine Rechnung schreiben soll. Die strikte Trennung zwischen Familie und Geschäft ist gewöhnungsbedürftig. Aber die Vorteile überwiegen deutlich.
Was würden wir heute anders machen? Eigentlich nichts Grundlegendes. Vielleicht hätten wir von Anfang an einen Steuerberater hinzuziehen sollen, statt erst nach wochenlanger eigener Recherche. Und wir hätten die Nebenkosten etwas höher ansetzen können – die tatsächlichen Kosten lagen über unserer Schätzung, was zu einer Nachzahlung führte. Aber das sind Details. Das Grundkonzept – faire Miete, ordentlicher Vertrag, transparente Abwicklung – war richtig.
Für alle, die Ähnliches vorhaben, hier unsere wichtigsten Tipps: Erstens, die 66-Prozent-Grenze ist heilig. Lieber etwas drüber bleiben, falls die Vergleichsmieten mal sinken. Zweitens, der Vertrag muss wasserdicht sein. Nutzen Sie einen Mustermietvertrag und passen Sie ihn an. Drittens, die Zahlungsströme müssen nachvollziehbar sein – keine Barzahlung, keine Verrechnung mit Geburtstagsgeschenken. Viertens, behandeln Sie Ihre Verwandten-Mieter wie Fremde – zumindest auf dem Papier. Und fünftens, holen Sie sich professionellen Rat. Die paar hundert Euro für den Steuerberater sparen Sie durch die optimale Gestaltung schnell wieder ein.
✅ Vermietung an Angehörige richtig aufsetzen – 6 Steps
- Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln (Mietspiegel, Vergleichswohnungen, Gutachten)
- Mindestmiete berechnen (66% der Vergleichsmiete nicht unterschreiten)
- Vollständigen Mietvertrag aufsetzen (wie bei fremden Mietern)
- Kaution vereinbaren und separat anlegen (üblich: 2-3 Monatsmieten)
- Zahlungen dokumentieren (Überweisungen, keine Barzahlung)
- Nebenkostenabrechnung jährlich erstellen (transparent und belegbar)
Mustermietvertrag-Klausel für Angehörige:
Zwischen [Vermieter] und [Mieter, verwandtschaftliches Verhältnis irrelevant] wird folgender Mietvertrag geschlossen: Die Wohnung [Adresse, Größe] wird ab [Datum] für [Miete] Euro monatlich vermietet. Die Nebenkosten-Vorauszahlung beträgt [Betrag] Euro. Die Kaution in Höhe von [Betrag] Euro wird auf ein separates Konto eingezahlt. Dieser Vertrag unterliegt den gesetzlichen Bestimmungen des BGB.
(Muster sollte durch vollständigen Mietvertrag ersetzt werden, rechtliche Beratung empfohlen)
Ein letzter Gedanke: Familie und Geschäft zu trennen, ist in Deutschland oft verpönt. „Geld verdirbt die Freundschaft" heißt es. Unsere Erfahrung zeigt das Gegenteil. Gerade weil wir klare geschäftliche Regeln haben, gibt es keinen Streit ums Geld. Meine Eltern wissen, was sie zahlen müssen, wir wissen, was wir leisten müssen. Keine unterschwelligen Erwartungen, keine Missverständnisse. Das ist vielleicht nicht romantisch, aber es funktioniert.
Häufig gestellte Fragen
Viele Leser:innen haben uns gefragt, ob die 66-Prozent-Grenze wirklich so wichtig ist. Die klare Antwort: Ja, absolut. Diese Grenze ist seit 2021 gesetzlich festgeschrieben. Vorher galt eine 56-Prozent-Grenze aus der Rechtsprechung. Bei 66 Prozent oder mehr werden die Werbungskosten voll anerkannt, darunter nur anteilig. Bei unter 50 Prozent unterstellt das Finanzamt Liebhaberei – dann sind gar keine Werbungskosten absetzbar. Die 66 Prozent beziehen sich auf die ortsübliche Vergleichsmiete inklusive umlagefähiger Nebenkosten (§ 21 Abs. 2 EStG, Stand: 2025).
Eine weitere häufige Frage betrifft die Vermietung von Ferienwohnungen an Angehörige. Hier gelten strengere Regeln. Das Finanzamt prüft besonders kritisch, ob tatsächlich eine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt. Die Selbstnutzung muss unter 25 Prozent der Jahrestage bleiben, und die Vermietung an Angehörige wird oft wie Eigennutzung gewertet. Wer seine Ferienwohnung hauptsächlich an Familie vermietet, hat steuerlich schlechte Karten. Besser: An Fremde vermieten und der Familie nur gelegentlich überlassen (Regelungen für Ferienwohnungen können komplex sein, Stand: 2025).
Die dritte große Frage, die uns oft erreicht: Was passiert bei einer Betriebsprüfung? Keine Panik! Wenn Sie alles ordentlich dokumentiert haben, gibt es nichts zu befürchten. Das Finanzamt prüft vor allem: Liegt ein wirksamer Mietvertrag vor? Fließt die Miete tatsächlich? Liegt die Miete über 66 Prozent? Werden die Pflichten aus dem Mietvertrag erfüllt? Wenn Sie diese vier Punkte erfüllen und belegen können, ist alles in Ordnung. Wichtig: Bewahren Sie alle Unterlagen mindestens zehn Jahre auf (Aufbewahrungsfristen nach AO, Stand: 2025).
