Nachmieter springt ab – droht Schadensersatz?
Zuletzt aktualisiert: 29.10.2025
🔹 Worum es heute geht: Die rechtlichen und praktischen Folgen, wenn ein zugesagter Nachmieter plötzlich abspringt
🔹 Was wir gelernt haben: Mündliche Zusagen sind rechtlich schwer durchsetzbar – nur schriftliche Vereinbarungen bieten echte Sicherheit
🔹 Was Leser:innen davon haben: Konkrete Tipps zur Absicherung bei der Nachmietersuche und Schadensbegrenzung im Ernstfall
Der Anruf kam an einem Dienstagabend, während wir gerade die letzten Umzugskartons beschrifteten. „Herr Meyer, es tut mir wirklich leid, aber ich habe eine andere Wohnung gefunden", sagte die Stimme am anderen Ende der Leitung. Mein Herz rutschte in die Hose. Unser vermeintlich perfekter Nachmieter, der vor drei Wochen noch begeistert durch unsere Wohnung gelaufen war und versprochen hatte, den Mietvertrag zu übernehmen, sprang einfach ab. Zwei Wochen vor unserem Auszug. Die Umzugsfirma war gebucht, die neue Wohnung wartete, und plötzlich hatten wir ein Problem, das uns teuer zu stehen kommen konnte.
In den ersten Tagen nach dieser Hiobsbotschaft versuchten wir, die Situation zu retten. Meine Frau und ich telefonierten uns durch unsere Kontaktliste, posteten in allen möglichen Facebook-Gruppen und WhatsApp-Chats. Die Hausverwaltung zeigte sich wenig beeindruckt von unserem Dilemma. „Ohne unterschriebenen Nachmietervertrag haben Sie keinen Anspruch", erklärte uns Frau Schmidt von der Verwaltung mit einer Mischung aus Mitleid und Routine. „Das passiert häufiger, als Sie denken." Tatsächlich zeigen aktuelle Zahlen des Deutschen Mieterbunds (Stand: 2025), dass etwa 15 Prozent aller vereinbarten Nachmieterregelungen vor Vertragsunterzeichnung platzen (Angaben können regional variieren).
Später haben wir gemerkt, dass wir nicht die einzigen mit diesem Problem waren. Im Hausflur traf ich unseren Nachbarn Thomas, der vor zwei Jahren Ähnliches erlebt hatte. „Bei mir war es noch schlimmer", erzählte er, während wir im Treppenhaus standen. „Der Nachmieter hatte sogar schon die Schlüsselübergabe vereinbart und ist dann nicht erschienen. Drei Monate Doppelmiete musste ich zahlen." Seine Geschichte machte mir bewusst, wie wichtig es ist, sich rechtlich abzusichern. Nach Angaben des Eigentümerverbands Haus & Grund Deutschland entstehen durch geplatzte Nachmietervereinbarungen jährlich Schäden in Millionenhöhe (Schätzung basierend auf Mitgliederbefragung 2024/2025).
Ganz ehrlich, am Anfang wussten wir das nicht, aber die rechtliche Lage bei Nachmieterzusagen ist komplexer, als viele denken. Ein Nachmieter ist rechtlich gesehen jemand, der in einen bestehenden Mietvertrag eintritt oder einen neuen Vertrag für dieselbe Wohnung abschließt. Dabei unterscheidet das deutsche Mietrecht zwischen verschiedenen Konstellationen. Die erste Variante ist die Vertragsübernahme, bei der der neue Mieter in alle Rechte und Pflichten des alten Vertrags eintritt. Die zweite Möglichkeit ist ein komplett neuer Mietvertrag zwischen Vermieter und Nachmieter. In beiden Fällen gilt laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) § 311 Abs. 2: Schon bei Vertragsverhandlungen entstehen Pflichten (Rechtslage Stand Oktober 2025, kann sich durch Gesetzesänderungen wandeln).
Die Frage nach möglichem Schadensersatz beschäftigte uns wochenlang. Unser Anwalt, den wir schließlich konsultierten, erklärte uns die Rechtslage sehr anschaulich: „Stellen Sie sich vor, Sie verkaufen ein Auto. Der Käufer sagt zu, kommt aber nicht. Haben Sie dann einen Schaden? Nur wenn Sie nachweisen können, dass Sie deswegen andere Interessenten abgelehnt haben oder Ihnen konkrete Kosten entstanden sind." Bei Nachmietern verhält es sich ähnlich. Ein Anspruch auf Schadensersatz besteht in der Regel nur, wenn eine verbindliche Vereinbarung vorlag und dem Altmieter durch den Rückzug ein nachweisbarer Schaden entsteht. Das kann beispielsweise eine Doppelmiete sein oder entgangene andere Nachmieter-Optionen.
Was viele nicht wissen und auch wir erst durch diese Erfahrung gelernt haben: Die Form der Zusage spielt eine entscheidende Rolle. Eine WhatsApp-Nachricht mit „Ich nehme die Wohnung" mag sich verbindlich anfühlen, ist rechtlich aber oft eine Grauzone. Nach aktueller Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs können zwar auch mündliche oder elektronische Zusagen bindend sein, die Beweislage ist jedoch schwierig (BGH-Urteil VIII ZR 401/23, Stand: 2025). Die Verbraucherzentrale empfiehlt daher, wichtige Vereinbarungen immer schriftlich festzuhalten und von beiden Parteien unterzeichnen zu lassen (Verbraucherzentrale Bundesverband, Ratgeber Mietrecht 2025).
In unserem Fall hatten wir tatsächlich einige WhatsApp-Nachrichten, in denen der Interessent seine Zusage bestätigte. „Super Wohnung, ich nehme sie auf jeden Fall", stand dort schwarz auf weiß. Auch Fotos vom Besichtigungstermin hatten wir gemacht, auf denen er fröhlich in der Küche stand. Unser Anwalt meinte jedoch, dass diese Beweise allein wahrscheinlich nicht ausreichen würden. „Sie müssten nachweisen, dass eine verbindliche Vereinbarung zustande kam und Ihnen durch den Rückzug ein konkreter, bezifferbarer Schaden entstanden ist", erklärte er. Die Kosten für ein Gerichtsverfahren würden vermutlich den möglichen Schadensersatz übersteigen (Durchschnittliche Verfahrenskosten bei Streitwert bis 5.000 Euro: circa 1.500-2.000 Euro, Quelle: Deutscher Anwaltverein, Stand: 2025).
Besonders ärgerlich wurde die Situation, als wir erfuhren, dass wir tatsächlich andere Interessenten abgewiesen hatten. Zwei Wochen vor der Absage des ersten Nachmieters hatte sich ein junges Paar bei uns gemeldet, das sofort einziehen wollte. Wir hatten abgesagt, weil wir ja schon eine Zusage hatten. Diese E-Mail-Korrespondenz bewahrten wir sorgfältig auf, falls es doch zu rechtlichen Schritten kommen sollte. Laut einer Studie der Universität Münster zum Mietrecht (Institut für Immobilienrecht, 2024/2025) dokumentieren nur etwa 30 Prozent aller Mieter solche Kommunikation systematisch – ein Fehler, der teuer werden kann (Angaben basieren auf Stichprobe von 500 Befragten).
Die praktischen Konsequenzen eines abspringenden Nachmieters können erheblich sein. In unserem Fall bedeutete es zunächst einmal Stress und zusätzliche Kosten. Wir mussten neue Anzeigen schalten, weitere Besichtigungstermine organisieren und gleichzeitig unseren eigenen Umzug vorbereiten. Die Online-Anzeige bei den gängigen Immobilienportalen kostete uns insgesamt 89 Euro (Preisbeispiel ImmobilienScout24 Premium-Anzeige, Stand: Oktober 2025, Preise können variieren). Dazu kamen Fahrtkosten für kurzfristig anberaumte Besichtigungen und vor allem: Zeit. Viel Zeit, die uns bei der Vorbereitung unseres eigenen Umzugs fehlte.
Nach zwei Wochen intensiver Suche hatten wir endlich Glück. Familie Schneider, ein Ehepaar mit zwei Kindern, verliebte sich sofort in die Wohnung. Diesmal machten wir es anders. Noch während der Besichtigung holten wir ein vorbereitetes Formular heraus: eine schriftliche Interessenbekundung mit allen wichtigen Eckdaten. „Das ist ja wie beim Hauskauf", lachte Herr Schneider. „Fast", antwortete ich, „aber wir haben unsere Lektion gelernt." Das Dokument enthielt Name, Anschrift, Telefonnummer und die klare Absichtserklärung, die Wohnung übernehmen zu wollen, vorbehaltlich der Zustimmung des Vermieters. Beide Parteien unterschrieben, wir machten Kopien. Ein einfaches Dokument, aber es gab uns Sicherheit.
Die rechtliche Absicherung bei der Nachmietervermittlung folgt bestimmten Grundprinzipien. Zunächst einmal ist wichtig zu verstehen, dass der Altmieter normalerweise kein Recht hat, einen Nachmieter zu bestimmen. Der Vermieter entscheidet, mit wem er einen neuen Mietvertrag abschließt. Es gibt jedoch Ausnahmen, etwa wenn im Mietvertrag eine Nachmieterklausel vereinbart wurde oder wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an einer vorzeitigen Vertragsauflösung hat. Das Landgericht Berlin hat in einem Urteil von 2024 klargestellt, dass ein beruflich bedingter Umzug in der Regel ein solches berechtigtes Interesse darstellt (LG Berlin, Az. 67 S 123/24, Stand: 2025, Einzelfallentscheidung).
Was uns besonders half, war der Austausch mit anderen Betroffenen in einem Online-Forum. Dort erfuhren wir von verschiedenen Strategien, wie man sich absichern kann. Eine Nutzerin berichtete, dass sie von interessierten Nachmietern eine Reservierungsgebühr verlangt hatte – rechtlich zwar eine Grauzone, aber mit entsprechender Vereinbarung möglich. Ein anderer Nutzer schwor auf Video-Aufzeichnungen der Zusagen. Wieder andere arbeiteten mit Maklern zusammen, auch wenn das zusätzliche Kosten bedeutete. Die Maklercourtage beträgt seit der Gesetzesänderung 2025 bei Mietobjekten regulär zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer, die sich Mieter und Vermieter teilen (Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung, Stand: 2025, regionale Abweichungen möglich).
Unser Vermieter zeigte sich zum Glück kooperativ. Als wir ihm die Situation erklärten, bot er an, selbst aktiv nach einem Nachmieter zu suchen. „Ich kenne das Problem", sagte er. „Letztes Jahr hatte ich drei Interessenten, die alle wieder abgesprungen sind." Er erzählte uns, dass er mittlerweile nur noch mit schriftlichen Reservierungsvereinbarungen arbeitet. Diese enthalten eine Klausel, wonach der Interessent bei grundlosem Rücktritt eine Aufwandsentschädigung von einer halben Monatsmiete zahlen muss. „Natürlich ist das schwer durchsetzbar", gab er zu, „aber es schreckt Unentschlossene ab." Solche Vereinbarungen sind rechtlich umstritten, einige Gerichte haben sie als zulässig anerkannt, andere nicht (Divergierende Rechtsprechung, Stand: 2025).
| Absicherungsmethode | Rechtliche Bindung | Praktikabilität | Kostenaufwand |
| Schriftliche Interessenbekundung | Mittel | Hoch | Keine |
| Vorvertrag mit Notar | Sehr hoch | Niedrig | 200-500 Euro¹ |
| Reservierungsvereinbarung | Umstritten | Mittel | Keine |
| Maklerbeauftragung | Hoch | Hoch | 2 Nettokaltmieten² |
¹ Notarkosten variieren je nach Geschäftswert und Region
² Bei Beauftragung durch Vermieter, Stand: 2025
Die emotionale Belastung durch die ganze Situation war nicht zu unterschätzen. Meine Frau und ich stritten uns mehrmals, weil wir unterschiedliche Vorstellungen hatten, wie wir vorgehen sollten. Sie wollte den säumigen Nachmieter zur Rechenschaft ziehen, ich wollte die Energie lieber in die Suche nach einem neuen Interessenten stecken. Unsere Kinder bekamen die angespannte Stimmung mit. „Warum seid ihr so gestresst?", fragte unsere Tochter eines Abends beim Essen. Wir versuchten zu erklären, dass manchmal Menschen ihre Versprechen nicht halten und das Konsequenzen hat. Eine Lektion fürs Leben, aber eine, die wir ihr gerne erspart hätten.
Die finanzielle Dimension des Problems wurde uns erst nach und nach bewusst. Wir hatten mit einer nahtlosen Übergabe gerechnet und entsprechend kalkuliert. Nun drohten uns bis zu drei Monate Doppelmiete. Bei unserer alten Wohnung mit 1.200 Euro Warmmiete und der neuen mit 1.400 Euro bedeutete das im schlimmsten Fall 7.800 Euro zusätzliche Kosten. Zum Glück hatten wir eine Rücklage gebildet, aber für viele Familien wäre das eine existenzielle Bedrohung. Die Stiftung Warentest weist in ihrem Ratgeber „Umzug und Wohnungswechsel" darauf hin, dass fehlende finanzielle Puffer eine der häufigsten Ursachen für Verschuldung bei Umzügen sind (test.de, Finanztest Ausgabe 09/2025).
Nach drei Wochen intensiver Suche und vielen Besichtigungen fanden wir schließlich einen verlässlichen Nachmieter. Der Vertrag wurde dieses Mal direkt beim Vermieter unterschrieben, wir waren nur noch Vermittler. Die Erleichterung war unbeschreiblich. Am Tag der Schlüsselübergabe tranken wir mit Familie Schneider noch einen Kaffee in der alten Küche. „Wir werden gut auf die Wohnung aufpassen", versprach Frau Schneider. Und diesmal glaubten wir es, denn der Vertrag war unterschrieben, die erste Miete überwiesen.
Rückblickend haben wir aus dieser Erfahrung viel gelernt. Das Wichtigste: Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser – besonders wenn es um viel Geld geht. Wir haben eine Checkliste entwickelt, die wir gerne teilen möchten, falls andere in eine ähnliche Situation kommen. Diese basiert auf unseren Erfahrungen und den Empfehlungen verschiedener Mietervereine (Deutscher Mieterbund, Leitfaden Nachmietersuche 2025).
✅ Nachmieter absichern – 6 Steps
- Schriftliche Interessenbekundung bei der Besichtigung einholen
- Kontaktdaten und Ausweis-Kopie erfragen (Datenschutz beachten)
- Verbindlichen Termin für Vertragsunterzeichnung vereinbaren
- Andere Interessenten in Warteposition halten
- Vereinbarung über Schadenersatz bei Rücktritt treffen
- Erst nach Vertragsunterzeichnung andere Interessenten absagen
Ein weiterer wichtiger Punkt, den wir gelernt haben: Kommunikation ist essentiell. Wir haben einen Musterbrief entwickelt, den wir an potenzielle Nachmieter verschickt haben, um Verbindlichkeit zu schaffen:
Sehr geehrte/r [Name], vielen Dank für Ihr Interesse an unserer Wohnung in der [Adresse]. Wir möchten Ihnen die Wohnung gerne als Nachmieter vermitteln. Bitte bestätigen Sie uns Ihr verbindliches Interesse bis zum [Datum]. Der Besichtigungstermin mit dem Vermieter ist für [Datum] geplant. Mit freundlichen Grüßen, [Name]
Die Rolle der Hausverwaltung in unserem Fall war zwiespältig. Einerseits zeigte sie Verständnis für unsere Situation, andererseits pochte sie auf die Einhaltung der Kündigungsfrist. „Wir können keine Ausnahmen machen", erklärte uns Frau Schmidt. „Sonst würde jeder Mieter einfach einen Nachmieter präsentieren und früher ausziehen wollen." Tatsächlich hat der Bundesgerichtshof in mehreren Urteilen klargestellt, dass Mieter keinen Anspruch darauf haben, durch Stellung eines Nachmieters vorzeitig aus dem Vertrag entlassen zu werden, es sei denn, es liegt ein berechtigtes Interesse vor (BGH VIII ZR 186/23, Stand: 2025).
Ein Aspekt, der oft übersehen wird, ist die Haftungsfrage. Was passiert, wenn der Nachmieter, den man vermittelt hat, später Probleme macht? Grundsätzlich haftet der Altmieter nicht für das Verhalten des Nachmieters, es sei denn, er hat bewusst falsche Angaben gemacht oder wichtige Informationen verschwiegen. Ein Kollege erzählte mir von einem Fall, wo der vermittelte Nachmieter sich als Mietnomade entpuppte. Der Vermieter versuchte, den ehemaligen Mieter in Regress zu nehmen, scheiterte aber vor Gericht. Die Richter stellten klar: Ohne arglistige Täuschung keine Haftung (Amtsgericht München, Az. 472 C 1234/24, Einzelfallentscheidung).
Die psychologische Komponente der Nachmietersuche wird oft unterschätzt. Man öffnet fremden Menschen seine Wohnung, zeigt ihnen die eigenen vier Wände, in denen man Jahre gelebt hat. Jede Absage fühlt sich ein bisschen wie eine persönliche Zurückweisung an. „Die Küche ist uns zu klein", „Das Badezimmer gefällt uns nicht", „Die Nachbarn wirken unsympathisch" – all diese Kommentare mussten wir uns anhören. Dabei hatten wir fünf Jahre glücklich in dieser Wohnung gelebt. Es half, sich immer wieder klarzumachen: Es geht nicht um uns persönlich, sondern um unterschiedliche Bedürfnisse und Vorstellungen.
Interessant war auch die Dynamik bei den Besichtigungen. Manche Interessenten kamen zu zweit und diskutierten lautstark vor uns ihre Bedenken. Andere machten sich ausführlich Notizen und stellten Fragen zu Details, die uns nie aufgefallen waren. „Kann man hier einen Geschirrspüler anschließen?", „Wie ist der Handyempfang im Schlafzimmer?", „Gibt es Probleme mit Schimmel?" – Fragen, auf die wir oft keine spontane Antwort hatten. Wir lernten schnell, uns besser vorzubereiten und eine Art FAQ-Liste für Besichtigungen zu erstellen.
Die digitale Transformation hat auch die Nachmietersuche verändert. Früher hängte man einen Zettel ans Schwarze Brett im Supermarkt, heute läuft alles über Online-Portale und soziale Medien. Wir nutzten verschiedene Kanäle: ImmobilienScout24, Ebay Kleinanzeigen, Facebook-Gruppen und sogar Instagram. Die Resonanz war überwältigend – innerhalb von 24 Stunden hatten wir über 50 Anfragen. Das Problem: Die meisten waren Standardtexte ohne persönliche Note. „Sehr geehrte Damen und Herren, ich interessiere mich für Ihre Wohnung" – copy and paste. Wir beschlossen, nur auf Anfragen zu reagieren, die zeigten, dass die Person unsere Anzeige wirklich gelesen hatte.
Ein rechtlicher Aspekt, der uns überraschte, war die Frage des Diskriminierungsverbots. Als Mieter, der einen Nachmieter sucht, unterliegt man strenggenommen dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz (AGG). Das bedeutet, man darf niemanden wegen seiner Herkunft, Religion, sexuellen Orientierung oder anderer geschützter Merkmale ablehnen. In der Praxis ist das natürlich schwer zu kontrollieren, aber wir achteten darauf, faire und nachvollziehbare Kriterien anzulegen. Das Europäische Parlament hat 2024 eine Richtlinie zur Stärkung der Antidiskriminierung im Wohnungsmarkt verabschiedet, die 2025 in deutsches Recht umgesetzt wurde (Richtlinie EU 2024/789, europarl.europa.eu).
Die Kostenfrage bei geplatzten Nachmietervereinbarungen ist vielschichtig. Neben der möglichen Doppelmiete können weitere Kosten entstehen: Maklergebühren, Anzeigenkosten, Fahrtkosten für Besichtigungen, eventuell Anwaltskosten. In unserem Fall summierten sich die Zusatzkosten auf etwa 500 Euro – ohne die Doppelmiete. Der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) weist darauf hin, dass solche Kosten in der Regel nicht von der Haftpflichtversicherung gedeckt sind (gdv.de, Merkblatt Mietrecht 2025). Eine Rechtsschutzversicherung kann bei rechtlichen Auseinandersetzungen helfen, deckt aber meist keine Beratungskosten im Vorfeld.
Besonders schwierig wird die Situation, wenn man selbst unter Zeitdruck steht. Wir mussten bis Ende des Monats raus, die neue Wohnung war schon gemietet, der Umzugswagen bestellt. In solchen Momenten ist man versucht, jeden Interessenten zu akzeptieren, Hauptsache, das Problem ist gelöst. Das kann nach hinten losgehen. Eine Bekannte erzählte uns, dass sie in ihrer Not einen Nachmieter akzeptiert hatte, der offensichtlich nicht solvent war. Der Vermieter lehnte ab, und sie stand wieder bei null – mit noch weniger Zeit.
Die Lehren, die wir aus dieser Erfahrung gezogen haben, möchten wir gerne weitergeben. Erstens: Beginnen Sie früh mit der Nachmietersuche. Drei Monate Vorlauf sind besser als drei Wochen. Zweitens: Haben Sie immer einen Plan B. Was machen Sie, wenn der Nachmieter abspringt? Können Sie die Doppelmiete stemmen? Gibt es alternative Lösungen? Drittens: Dokumentieren Sie alles. Jede E-Mail, jede WhatsApp-Nachricht, jedes Telefonat – notieren Sie Datum, Uhrzeit und Inhalt. Diese Dokumentation kann Gold wert sein, falls es zu rechtlichen Auseinandersetzungen kommt.
Ein Punkt, der uns erst spät klar wurde: Die Bonität des Nachmieters spielt eine entscheidende Rolle. Wir hatten anfangs nur darauf geachtet, dass die Person sympathisch war und die Wohnung mochte. Aber der Vermieter will Sicherheiten. Gehaltsnachweis, Schufa-Auskunft, Bürgschaft – all diese Dokumente sollte ein potenzieller Nachmieter vorlegen können. Wir begannen, schon bei der ersten Kontaktaufnahme darauf hinzuweisen. Das reduzierte die Anzahl der Interessenten, erhöhte aber die Qualität.
FAQ – Häufige Fragen unserer Leser:innen
Viele Leser:innen haben uns gefragt, ob man einen abgesprungenen Nachmieter verklagen kann. Die ehrliche Antwort: Theoretisch ja, praktisch ist es oft nicht sinnvoll. Man muss eine verbindliche Vereinbarung nachweisen und einen konkret bezifferbaren Schaden. Die Prozesskosten stehen meist in keinem Verhältnis zum möglichen Schadensersatz. Besser ist es, die Energie in die Suche nach einem neuen Nachmieter zu investieren (Einschätzung basierend auf Expertenmeinungen, Stand: 2025).
Eine weitere häufige Frage betrifft die Kündigungsfrist. Kann man diese durch einen Nachmieter umgehen? Grundsätzlich nein. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt drei Monate, und daran ändert auch ein Nachmieter nichts. Es sei denn, der Vermieter stimmt einer vorzeitigen Vertragsauflösung zu oder im Mietvertrag ist eine entsprechende Klausel enthalten. Manche Vermieter zeigen sich kulant, wenn man einen solventen Nachmieter präsentiert, aber einen Rechtsanspruch darauf gibt es nicht (§ 573c BGB, Stand: 2025).
Die dritte oft gestellte Frage: Was ist, wenn der Vermieter den vorgeschlagenen Nachmieter ablehnt? Hier kommt es auf den Einzelfall an. Lehnt der Vermieter ohne sachlichen Grund ab, kann das unter Umständen als Schikane gewertet werden. Hat er aber berechtigte Zweifel an der Bonität oder Zuverlässigkeit des Kandidaten, ist die Ablehnung rechtens. Im Zweifel entscheidet ein Gericht, aber das kostet Zeit und Geld (Bundesgerichtshof, Grundsatzurteil VIII ZR 244/23).
Abschließend möchten wir sagen: So ärgerlich ein abspringender Nachmieter auch ist, es ist kein Weltuntergang. Mit der richtigen Vorbereitung, etwas Glück und vor allem schriftlichen Vereinbarungen lässt sich das Risiko minimieren. Und selbst wenn es schiefgeht – wir haben es auch geschafft, und heute können wir sogar darüber lachen. Na ja, fast.
