Was tun, wenn die Hausverwaltung nicht reagiert?
Zuletzt aktualisiert: 12. November 2025
🔹 Worum es heute geht: Wie man vorgeht, wenn die Hausverwaltung auf Mängelmeldungen nicht antwortet – und welche rechtlichen Mittel Mieter tatsächlich haben.
🔹 Was wir gelernt haben: Schweigen der Verwaltung bedeutet nicht Machtlosigkeit – entscheidend sind Dokumentation, Fristen und die richtige Kommunikationsstrategie.
🔹 Was Leser:innen davon haben: Konkrete Handlungsschritte, Musterschreiben und rechtssichere Vorgehensweisen für den Umgang mit unkooperativen Hausverwaltungen.
In den ersten Tagen nach der Entdeckung dachten wir noch, das sei eine Kleinigkeit. Der Schimmel war nicht riesig – vielleicht handtellergroß, dunkelgrau, an der Wand hinter dem Wäschekorb im Badezimmer. Markus meinte zunächst, wir könnten das selbst wegmachen. Aber dann haben wir online gelesen, dass man Schimmel unbedingt der Hausverwaltung melden sollte, schon allein aus Haftungsgründen. Also hab ich am nächsten Morgen eine E-Mail geschrieben – sachlich, höflich, mit Foto im Anhang. „Guten Tag, wir haben an folgender Stelle Schimmelbildung festgestellt und bitten um zeitnahe Begutachtung." Absenden, fertig. Dachte ich.
Später haben wir gemerkt, dass „zeitnah" ein dehnbarer Begriff ist. Eine Woche verging. Keine Antwort. Nicht mal eine automatische Eingangsbestätigung. Markus schaute jeden Abend ins Postfach, ich checkte mein Handy ständig. Nichts. Nach zehn Tagen hab ich nochmal geschrieben: „Sehr geehrte Damen und Herren, ich habe Ihnen am soundsovielten eine E-Mail gesendet, bisher aber keine Rückmeldung erhalten. Könnten Sie mir bitte mitteilen, wann mit einer Reaktion zu rechnen ist?" Wieder Stille. Und ehrlich gesagt, da wurde ich langsam nervös.
Ganz ehrlich, am Anfang wussten wir nicht, ob das normal ist. Sind Hausverwaltungen generell so langsam? Oder hatten die unsere Mails einfach übersehen? Wir haben dann mit Nachbarn gesprochen – und siehe da, mehrere hatten ähnliche Erfahrungen gemacht. Eine Nachbarin erzählte, dass sie sechs Wochen auf eine Antwort zu einer defekten Heizung gewartet hatte. Sechs Wochen! Das hat uns einerseits beruhigt – offenbar waren wir nicht die Einzigen –, andererseits aber auch beunruhigt. Wenn das System ist, wie kommt man dann jemals weiter?
In den folgenden Tagen haben wir angefangen zu recherchieren. Was sagt das Mietrecht eigentlich dazu? Muss eine Hausverwaltung überhaupt reagieren? Und wenn ja, innerhalb welcher Frist? Die Antworten waren komplizierter als gedacht. Grundsätzlich gilt: Der Vermieter – oder in seinem Auftrag die Hausverwaltung – ist verpflichtet, Mängel zu beseitigen, die die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beeinträchtigen. Das steht so sinngemäß im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), genauer gesagt in den Paragrafen 535 und 536. (Stand: 2025)
Später haben wir herausgefunden, dass es allerdings keine gesetzlich festgelegte Reaktionsfrist gibt. Das bedeutet: Die Verwaltung muss nicht innerhalb von 24 Stunden antworten, aber sie darf auch nicht einfach monatelang schweigen. Was als „angemessen" gilt, hängt von der Art des Mangels ab. Bei einem Wasserrohrbruch ist Eile geboten, bei einem kleinen Schimmelfleck kann man vielleicht ein paar Tage warten. (Beispielangabe – kann je nach Einzelfall variieren.)
Ganz ehrlich, am Anfang haben wir uns gefragt, ob wir vielleicht überreagieren. Schließlich war der Schimmel nicht lebensbedrohlich. Aber dann sind wir auf Informationen des Umweltbundesamtes gestoßen, die klarstellen: Schimmel ist ein Gesundheitsrisiko und kann Atemwegserkrankungen auslösen. Außerdem breitet er sich aus, wenn man nichts unternimmt. Also war unsere Sorge durchaus berechtigt. Haben Sie schon mal in einer Situation gesteckt, wo Sie nicht wussten, ob Ihre Bedenken ernst genug genommen werden?
In den ersten Wochen haben wir auch überlegt, ob wir die Sache selbst in die Hand nehmen sollten – also einen Handwerker rufen und die Kosten später von der Verwaltung zurückfordern. Das klingt zunächst nach einer pragmatischen Lösung, ist aber rechtlich heikel. Denn wenn man als Mieter eigenmächtig Reparaturen beauftragt, ohne dem Vermieter vorher die Möglichkeit zur Mängelbeseitigung gegeben zu haben, riskiert man, auf den Kosten sitzen zu bleiben. Das haben wir auf der Website des Deutschen Mieterbunds gelesen – eine Quelle, die wir seitdem regelmäßig konsultieren.
Später haben wir beschlossen, einen zweiten Anlauf zu nehmen – aber diesmal strukturierter. Wir haben ein förmliches Schreiben aufgesetzt, per Einschreiben mit Rückschein verschickt. Darin haben wir den Mangel erneut beschrieben, auf unsere vorherigen E-Mails verwiesen und eine konkrete Frist von 14 Tagen zur Stellungnahme gesetzt. Der Ton war höflich, aber bestimmt. Kein „Wir würden uns freuen" mehr, sondern „Wir fordern Sie auf". Das klingt hart, aber manchmal braucht es genau das.
Ganz ehrlich, am Anfang fühlte sich das komisch an. Als würde man gleich mit Kanonen auf Spatzen schießen. Aber dann haben wir uns klarmacht: Wir zahlen Miete. Wir haben ein Recht auf eine mängelfreie Wohnung. Und Höflichkeit hat schon dreimal nichts gebracht. Also haben wir das Schreiben am Montag zur Post gebracht und drei Tage später die Zustellbestätigung erhalten. Jetzt gab es keine Ausrede mehr: Die Verwaltung hatte das Schreiben definitiv bekommen.
In den folgenden Tagen passierte zunächst – wieder – nichts. Aber am zwölften Tag nach Zustellung, also kurz vor Ablauf der Frist, klingelte plötzlich das Telefon. Eine Mitarbeiterin der Hausverwaltung. Sie entschuldigte sich für die Verzögerung, erklärte, dass die vorherigen E-Mails im Spam-Ordner gelandet seien (klar, klassische Ausrede), und versprach, dass in den nächsten Tagen jemand vorbeikommen würde. Und tatsächlich: Drei Tage später stand ein Gutachter vor der Tür.
Später haben wir gemerkt, dass das Einschreiben der entscheidende Faktor war. E-Mails kann man ignorieren, übersehen oder behaupten, man habe sie nie erhalten. Ein Einschreiben mit Rückschein ist ein rechtssicherer Nachweis. Man hat schwarz auf weiß, dass das Schreiben angekommen ist. Das kostet zwar ein paar Euro mehr, aber diese Investition lohnt sich. Vor allem, wenn es später zu rechtlichen Auseinandersetzungen kommt.
Ganz ehrlich, am Anfang haben wir uns auch gefragt, ob wir zu aggressiv vorgegangen sind. Aber im Nachhinein betrachtet war es genau richtig. Die Hausverwaltung hatte offenbar einfach keine Priorität auf unsere Anliegen gelegt, solange wir nur freundlich nachgefragt haben. Erst als klar wurde, dass wir es ernst meinen und uns unserer Rechte bewusst sind, kam Bewegung in die Sache. Das ist traurig, aber leider Realität.
In den folgenden Wochen haben wir uns intensiver mit dem Thema Mietrecht beschäftigt. Nicht weil wir Juristen werden wollten, sondern weil wir verstehen wollten, welche Rechte und Pflichten wir eigentlich haben. Dabei sind wir auf einige interessante Punkte gestoßen. Zum Beispiel haben Mieter das Recht, bei erheblichen Mängeln die Miete zu mindern. Das steht in § 536 BGB. Allerdings muss man dabei vorsichtig sein: Die Minderung darf erst erfolgen, nachdem man den Mangel ordnungsgemäß angezeigt hat. Und die Höhe der Minderung muss angemessen sein. (Beispielangabe – kann je nach Art des Mangels stark variieren.)
Später haben wir auch erfahren, dass es sogenannte Mietminderungstabellen gibt, in denen Gerichtsurteile zu verschiedenen Mängeln aufgelistet sind. Bei Schimmelbefall in einem Zimmer wurden in manchen Fällen Minderungen von 20 bis 50 Prozent für angemessen befunden – je nach Ausmaß. Diese Tabellen findet man online, zum Beispiel auf der Website des Deutschen Mieterbunds oder bei verschiedenen Mietervereinigungen. Wichtig ist aber: Solche Tabellen sind keine Garantie. Jeder Fall wird individuell betrachtet. (Stand: 2025)
Ganz ehrlich, am Anfang schien uns eine Mietminderung übertrieben. Aber je mehr wir darüber gelesen haben, desto klarer wurde: Es ist ein legitimes Mittel, um Druck auszuüben. Allerdings sollte man das nicht leichtfertig tun. Wer die Miete mindert, ohne dass ein erheblicher Mangel vorliegt, riskiert eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Deshalb raten viele Rechtsexperten dazu, sich vorher beraten zu lassen – zum Beispiel bei einer Mietervereinigung oder einem Anwalt für Mietrecht.
In den kommenden Tagen haben wir auch überlegt, ob wir uns einer Mietervereinigung anschließen sollten. Die Mitgliedschaft kostet je nach Region zwischen 60 und 100 Euro im Jahr, dafür bekommt man aber Rechtsberatung und oft auch Unterstützung bei Verhandlungen mit dem Vermieter. Wir haben uns letztlich dafür entschieden – nicht nur wegen des aktuellen Falls, sondern auch als Absicherung für die Zukunft. Und ehrlich gesagt, schon das erste Beratungsgespräch hat sich gelohnt. Die Juristin dort hat uns bestätigt, dass unser Vorgehen richtig war, und uns noch ein paar zusätzliche Tipps gegeben.
Später haben wir festgestellt, dass es auch andere Anlaufstellen gibt. Zum Beispiel bieten viele Städte und Gemeinden kostenlose Mieterberatungen an. Auch Verbraucherzentralen können helfen. Und wer eine Rechtsschutzversicherung hat, sollte prüfen, ob Mietrecht abgedeckt ist. Bei uns war das nicht der Fall, aber wir haben den Baustein nachträglich hinzugebucht. Kostet etwa zehn Euro mehr im Monat, kann aber im Ernstfall Tausende Euro an Anwaltskosten sparen.
Ganz ehrlich, am Anfang hatten wir auch überlegt, ob wir den Fall an die Öffentlichkeit tragen sollten – etwa über Bewertungsportale oder soziale Medien. Aber das haben wir dann doch gelassen. Erstens kann so etwas rechtlich heikel sein (Stichwort: üble Nachrede), und zweitens wollten wir die Situation nicht unnötig eskalieren lassen. Manchmal ist es besser, leise und beharrlich zu sein, als laut und konfrontativ.
In den folgenden Monaten haben wir auch mit anderen Mietern im Haus gesprochen und eine kleine Interessengemeinschaft gebildet. Nichts Offizielles, einfach ein lockerer Austausch: Wer hat welche Probleme? Wie reagiert die Verwaltung? Gibt es Muster? Das war unglaublich hilfreich. Zum Beispiel haben wir herausgefunden, dass die Verwaltung grundsätzlich schneller reagiert, wenn mehrere Mieter gleichzeitig Beschwerden einreichen. Das haben wir uns bei der nächsten Gelegenheit zunutze gemacht – als es um defekte Beleuchtung im Treppenhaus ging.
Später haben wir auch gelernt, dass es rechtlich einen Unterschied macht, ob man direkt mit dem Eigentümer kommuniziert oder mit der Hausverwaltung. Die Hausverwaltung handelt im Auftrag des Eigentümers, ist aber nicht automatisch dessen Stellvertreter im Rechtssinne. Das bedeutet: Wenn die Verwaltung nicht reagiert, kann man sich auch direkt an den Eigentümer wenden. Den Namen findet man häufig im Mietvertrag oder im Grundbuch. Letzteres kann man beim Grundbuchamt einsehen – kostet zwar eine kleine Gebühr, ist aber legal und manchmal sehr aufschlussreich.
Ganz ehrlich, am Anfang hätten wir nie gedacht, dass wir uns mit solchen Details beschäftigen müssen. Aber im Laufe der Zeit haben wir gemerkt: Wissen ist Macht. Wer seine Rechte kennt und weiß, wie man sie durchsetzt, ist klar im Vorteil. Und genau das möchten wir hier weitergeben.
In den folgenden Wochen haben wir auch die Frage gestellt: Was passiert eigentlich, wenn die Hausverwaltung auch nach Fristsetzung nicht reagiert? Dann hat man als Mieter mehrere Optionen. Erste Möglichkeit: Man kann die Miete mindern – wie bereits erwähnt. Zweite Möglichkeit: Man kann den Mangel selbst beseitigen lassen und die Kosten vom Vermieter zurückfordern. Das nennt sich „Ersatzvornahme" und ist in § 536a BGB geregelt. Allerdings muss man vorher eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt haben. (Stand: 2025)
Später haben wir erfahren, dass diese Frist in der Regel zwischen einer und zwei Wochen liegen sollte – je nach Dringlichkeit des Mangels. Bei einem Wasserrohrbruch kann die Frist kürzer sein, bei einem kleinen Schimmelfleck etwas länger. Wichtig ist, dass man die Frist schriftlich setzt und dem Vermieter androht, die Reparatur notfalls selbst zu beauftragen. Nur dann kann man später die Kosten geltend machen. (Beispielangabe – kann je nach Einzelfall variieren.)
Ganz ehrlich, am Anfang schien uns das alles sehr kompliziert. Aber im Grunde ist es logisch: Man muss dem Vermieter die Chance geben, den Mangel selbst zu beheben. Erst wenn er das nicht tut, darf man selbst aktiv werden. Und selbst dann sollte man nur einen Handwerker beauftragen, der angemessene Preise verlangt. Wenn man den teuersten Anbieter wählt, kann es sein, dass der Vermieter nur einen Teil der Kosten erstatten muss.
In den kommenden Tagen haben wir uns auch mit dem Thema Schadensersatz beschäftigt. Denn in manchen Fällen kann man nicht nur die Reparaturkosten, sondern auch Schadensersatz verlangen – zum Beispiel, wenn durch den Mangel persönliche Gegenstände beschädigt wurden. In unserem Fall war das zum Glück nicht so, aber es ist gut zu wissen, dass diese Möglichkeit besteht. Auch hier gilt: Man muss alles dokumentieren – am besten mit Fotos und Quittungen.
Später haben wir auch von einem Fall gehört, bei dem Mieter Schadensersatz für entgangene Urlaubstage bekommen haben – weil sie wegen eines Mangels zu Hause bleiben mussten, um auf einen Handwerker zu warten, der dann nicht kam. Ob so etwas im Einzelfall durchsetzbar ist, hängt von vielen Faktoren ab. Aber es zeigt: Das Mietrecht bietet durchaus Handhabe, wenn man konsequent vorgeht.
Ganz ehrlich, am Anfang hatten wir auch Sorge, dass die Hausverwaltung uns nach all dem Theater kündigen könnte. Aber auch hier gilt: Ein Mieter, der seine Rechte wahrnimmt, kann nicht einfach so gekündigt werden. Kündigungen sind in Deutschland stark reguliert. Der Vermieter braucht einen berechtigten Grund – zum Beispiel Eigenbedarf, Zahlungsverzug oder erhebliche Vertragsverletzungen. Das bloße Einfordern von Mängelbeseitigung ist kein Kündigungsgrund. Im Gegenteil: Wer aus diesem Grund kündigt, macht sich unter Umständen sogar schadensersatzpflichtig.
In den folgenden Monaten haben wir auch beobachtet, wie andere Mieter mit ähnlichen Situationen umgehen. Manche lassen sich einschüchtern und geben auf. Andere werden wütend und eskalieren unnötig. Beides ist nicht ideal. Der beste Weg, so haben wir festgestellt, ist der sachliche, dokumentierte und hartnäckige Weg. Man bleibt höflich, aber bestimmt. Man setzt klare Fristen und zieht Konsequenzen, wenn diese nicht eingehalten werden. Und man behält immer die Nerven.
Später haben wir auch gelernt, dass es hilfreich sein kann, externe Gutachter einzuschalten. Bei Schimmelbefall zum Beispiel gibt es Sachverständige, die eine neutrale Expertise erstellen können. Das kostet zwar Geld – in der Regel zwischen 200 und 500 Euro –, aber es gibt einem eine starke Verhandlungsposition. Denn wenn ein unabhängiger Gutachter bestätigt, dass der Schimmel auf bauliche Mängel zurückzuführen ist, kann der Vermieter nicht mehr behaupten, der Mieter sei selbst schuld.
Ganz ehrlich, am Anfang wollten wir dieses Geld nicht ausgeben. Aber dann haben wir überlegt: Was ist uns unsere Gesundheit wert? Und was ist uns die Sicherheit wert, dass wir im Recht sind? Am Ende haben wir das Gutachten in Auftrag gegeben – und es hat sich gelohnt. Der Sachverständige stellte fest, dass die Ursache eine unzureichende Dämmung und Lüftung war. Das war unser stärkster Trumpf in den Verhandlungen mit der Hausverwaltung.
In den kommenden Wochen haben wir auch eine interessante Entwicklung auf europäischer Ebene beobachtet. Die Europäische Union arbeitet seit einigen Jahren an einer Harmonisierung von Mieterrechten innerhalb der EU. Ziel ist es, Mieter besser vor unfairen Praktiken zu schützen. Auf der Website europarl.europa.eu findet man dazu verschiedene Berichte und Resolutionen (Stand: 2025). Zwar sind die meisten dieser Initiativen noch nicht in nationales Recht umgesetzt, aber die Richtung ist klar: Mieterrechte sollen gestärkt werden.
Später haben wir auch von digitalen Lösungen gehört, die das Verhältnis zwischen Mieter und Verwaltung verbessern sollen. Es gibt inzwischen Apps und Plattformen, über die man Mängel melden kann – mit Foto, Zeitstempel und automatischer Dokumentation. Solche Systeme werden vor allem von größeren Wohnungsgesellschaften eingesetzt. Unsere Hausverwaltung nutzt so etwas nicht, aber vielleicht kommt das ja noch. Das Bundesamt für Sicherheit in der Informationstechnik (bsi.bund.de) weist allerdings darauf hin, dass man bei solchen Plattformen auf Datenschutz achten sollte (Stand: 2025).
Ganz ehrlich, am Anfang klang das für uns nach Zukunftsmusik. Aber je mehr wir darüber nachgedacht haben, desto sinnvoller erscheint es. Eine zentrale Plattform, auf der alle Mängelmeldungen erfasst werden, würde Transparenz schaffen – für beide Seiten. Der Mieter hätte automatisch eine Dokumentation, die Verwaltung könnte effizienter arbeiten. Bleibt nur zu hoffen, dass solche Systeme flächendeckend eingeführt werden.
In den folgenden Monaten haben wir auch über das Thema Versicherung gesprochen. Denn in manchen Fällen können Schäden, die durch Mängel entstehen, von der Hausratversicherung oder der Haftpflichtversicherung abgedeckt sein. Das hängt allerdings stark vom Einzelfall ab. Der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (gdv.de) bietet dazu umfassende Informationen (Stand: 2025). Grundsätzlich gilt: Schäden, die durch eigenes Verschulden entstehen, sind oft nicht versichert. Schäden, die auf bauliche Mängel zurückgehen, sollten eigentlich vom Vermieter getragen werden.
Später haben wir auch mit unserer Versicherung telefoniert, um herauszufinden, was genau abgedeckt ist. Das Gespräch war aufschlussreich: Unsere Hausratversicherung hätte zum Beispiel gezahlt, wenn durch den Schimmel Möbel beschädigt worden wären. Allerdings nur bis zu einer bestimmten Summe und nur, wenn wir nachweisen konnten, dass wir den Mangel rechtzeitig gemeldet hatten. Wieder einmal zeigte sich: Dokumentation ist alles.
Ganz ehrlich, am Anfang haben wir uns auch gefragt, ob wir uns eventuell selbst strafbar machen, wenn wir zu viel Druck ausüben. Aber das ist nicht der Fall. Solange man sich an die gesetzlichen Vorgaben hält und keine falschen Behauptungen aufstellt, darf man seine Rechte einfordern. Auch das mehrmalige Anschreiben oder Anrufen ist legitim – solange man nicht belästigend oder bedrohlich wird. Die Grenze ist dort, wo es in Beleidigung, Nötigung oder üble Nachrede übergeht. Aber alles darunter ist erlaubt.
In den kommenden Wochen haben wir uns auch die Frage gestellt: Wie weit sollte man eigentlich gehen? Lohnt sich ein jahrelanger Rechtsstreit wegen eines kleinen Mangels? Die Antwort ist: Das muss jeder für sich entscheiden. Wir haben für uns entschieden, dass wir unsere Rechte konsequent wahrnehmen, aber nicht um jeden Preis. Wenn die Fronten völlig verhärtet sind und die Wohnung ohnehin nicht mehr unser Traumzuhause ist, kann ein Umzug manchmal die bessere Lösung sein. Das ist keine Kapitulation, sondern eine pragmatische Entscheidung.
Später haben wir auch über die Frage gesprochen, ob man der Hausverwaltung eine zweite Chance geben sollte. Unsere Antwort: Ja, aber nur einmal. Wenn die Verwaltung nach der ersten Eskalation einsichtig ist und den Mangel schnell behebt, spricht nichts dagegen, die Sache auf sich beruhen zu lassen. Wenn sich das Muster aber wiederholt, sollte man konsequent bleiben – und im Zweifel auch rechtliche Schritte einleiten.
Ganz ehrlich, am Anfang hätten wir nicht gedacht, dass uns ein kleiner Schimmelfleck so viel über Mietrecht, Kommunikation und Durchsetzungsvermögen beibringen würde. Aber genau das ist passiert. Und vielleicht ist das die wichtigste Lektion: Man muss kein Jurist sein, um seine Rechte zu kennen. Man muss nur bereit sein, sich zu informieren, ruhig zu bleiben und konsequent zu handeln.
In den folgenden Wochen haben wir auch überlegt, ob wir unsere Erfahrungen teilen sollten – zum Beispiel in einem Blog oder in einem Mieterportal. Letztlich haben wir uns dafür entschieden, weil wir denken, dass viele Menschen in ähnlichen Situationen sind und nicht wissen, wie sie vorgehen sollen. Wenn dieser Text auch nur einer Person hilft, ihre Rechte durchzusetzen, hat er sich schon gelohnt.
Hausverwaltung reagiert nicht – so gehen Sie vor
Falls Sie in einer ähnlichen Situation sind, haben wir für Sie die wichtigsten Schritte zusammengefasst. Diese Vorgehensweise hat sich bei uns bewährt und wurde auch von unserer Mietervereinigung bestätigt.
Erster Schritt: Mangel sofort schriftlich melden – am besten per E-Mail mit Fotos. Datum, Uhrzeit und genaue Beschreibung notieren. Betreffzeile klar formulieren: „Mängelanzeige – Schimmelbefall in Zimmer XY".
Zweiter Schritt: Falls nach fünf Werktagen keine Reaktion kommt, telefonisch nachfassen und das Gespräch dokumentieren. Wer hat wann was gesagt? Am besten direkt danach eine Zusammenfassung per E-Mail schicken.
Dritter Schritt: Falls nach weiteren fünf Tagen immer noch nichts passiert ist, förmliches Schreiben per Einschreiben mit Rückschein versenden. Darin Frist von 14 Tagen setzen und auf Rechtsfolgen hinweisen.
Vierter Schritt: Frist verstreichen lassen und dann entweder Mietminderung ankündigen oder Ersatzvornahme androhen. Auch das schriftlich, mit klarem Datum und Unterschrift.
Fünfter Schritt: Falls notwendig, Mietervereinigung oder Anwalt konsultieren. Viele bieten kostenlose Erstberatungen an. Auch Verbraucherzentralen können weiterhelfen.
Sechster Schritt: Wenn nichts hilft, rechtliche Schritte prüfen – etwa eine Klage beim Amtsgericht. Das sollte aber wirklich die letzte Option sein, weil es Zeit und Geld kostet.
Musterbrief bei ausbleibender Reaktion
Sehr geehrte Damen und Herren,
am 15. Oktober 2025 habe ich Ihnen per E-Mail einen erheblichen Mangel in meiner Mietwohnung gemeldet (Schimmelbefall im Badezimmer). Trotz mehrfacher Erinnerung (zuletzt am 28. Oktober 2025) habe ich bisher keine Rückmeldung erhalten. Ich setze Ihnen hiermit eine Frist bis zum 20. November 2025 zur Mängelbeseitigung. Sollte bis dahin keine Reaktion erfolgen, behalte ich mir vor, die Miete angemessen zu mindern und/oder die Reparatur selbst zu veranlassen. Die Kosten würde ich Ihnen in Rechnung stellen.
Mit freundlichen Grüßen
Übersicht: Reaktionszeiten und Fristen
Manchmal hilft eine klare Übersicht, um zu verstehen, welche Zeiträume üblich sind und welche Schritte wann sinnvoll sind.
| Situation | Übliche Reaktionszeit | Empfohlene Maßnahme bei Verzug | Rechtliche Grundlage |
| E-Mail-Mängelmeldung | 3–5 Werktage | Telefonische Nachfrage | Vertragserfüllung (BGB § 535) |
| Dringender Mangel (Heizung, Wasser) | 24–48 Stunden | Sofortige Nachfassung, ggf. Notdienst | BGB § 536 |
| Einschreiben mit Fristsetzung | Innerhalb gesetzter Frist | Mietminderung oder Ersatzvornahme | BGB § 536a |
| Gutachterbestellung | Nach Fristablauf | Kosten an Vermieter weiterreichen | BGB § 536a Abs. 2 |
| Klageeinreichung | Mehrere Monate Verfahren | Nur bei gescheiterter Einigung ratsam | ZPO (Zivilprozessordnung) |
(Stand: November 2025, kann je nach Bundesland und Vertrag variieren.)
Häufige Fragen – und was wirklich hilft
Viele Leser:innen haben uns in den letzten Wochen geschrieben und um Rat gefragt. Deshalb hier die drei Fragen, die am häufigsten aufgetaucht sind.
„Darf ich einfach aufhören, Miete zu zahlen, wenn die Verwaltung nicht reagiert?"
Nein, das ist gefährlich. Wenn Sie die Miete komplett einstellen, riskieren Sie eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Was Sie dürfen: Die Miete angemessen mindern – aber auch das nur, wenn Sie den Mangel vorher ordnungsgemäß angezeigt haben. Am besten lassen Sie sich von einer Mietervereinigung beraten, wie hoch die Minderung sein darf. Einfach nach Gefühl zu mindern, kann nach hinten losgehen.
„Kann ich die Hausverwaltung öffentlich kritisieren, zum Beispiel auf Bewertungsportalen?"
Das ist heikel. Grundsätzlich dürfen Sie Ihre Erfahrungen teilen, aber Sie müssen bei der Wahrheit bleiben. Übertreibungen oder falsche Tatsachenbehauptungen können als üble Nachrede gewertet werden – und dann droht Ihnen eine Klage. Besser ist es, sachlich zu bleiben und nur Fakten zu nennen. Formulierungen wie „In meinem Fall reagierte die Verwaltung nicht innerhalb von drei Wochen" sind okay. „Die Verwaltung ist inkompetent und betrügt ihre Mieter" eher nicht.
„Was passiert, wenn ich wegen des Mangels ausziehen möchte?"
Grundsätzlich können Sie ein außerordentliches Kündigungsrecht haben, wenn der Mangel so erheblich ist, dass die Wohnung nicht mehr bewohnbar ist. Das ist aber nur in extremen Fällen der Fall. Bei einem kleinen Schimmelfleck wird das schwierig. Trotzdem können Sie natürlich ordentlich kündigen – also mit der normalen Kündigungsfrist von drei Monaten. Allerdings sollten Sie vorher prüfen, ob Sie eventuell Schadensersatzansprüche haben – etwa für Umzugskosten oder entgangene Mietminderungen.
Schweigen bedeutet nicht, dass man verloren hat. Es bedeutet nur, dass man einen längeren Atem braucht. Und dass man lernen muss, seine Rechte zu kennen und sie auch durchzusetzen – ohne dabei die Nerven zu verlieren. Das mag anstrengend sein, aber am Ende steht man stärker da als zuvor. Nicht nur im Umgang mit Hausverwaltungen, sondern im Leben überhaupt.
